공인중개사 개업 후 3개월 내지 6개월 이내 폐업하는 사례를 많이 볼 수 있는데 중개 사무소 창업이 그리 안정된 수입을 올리고 있어서 볼 수는 없다.
입지 선정의 잘못, 업무능력 부족, 직업의식 부족이라기보다 창업 준비 부족으로 인한 심리적 불안에서 오는 현상이라 볼 수 있다. 공인중개사 창업은 본인의 의지나 노력만으로 되는 것이 아니고 부동산 시장의 시대적 흐름에 민감하게 반응하므로 이를 빠르게 대응하는 순발력이 절대적으로 필요하다.
창업 시 충분한 부동산에 관한 학문적 지식 실무 기초 실력을 갖추고 있어야 하고, 이에 수반된 창업 기획 능력과 업무능력과 업무의 처리 방법과 경제의 흐름 등을 파악하는 능력을 갖추어야 성공할 수 있다.
종래의 부동산 시장은 총괄적 중개업무에서 뉴비즈니스 개념의 새로운 분업적 중개업의 양상으로 변모하는 추세에 있다. 공인중개사 자신은 자기 능력과 소질에 맞는 중개 물을 선택하여 입지적 또는 위치적으로 선택하는 것이 바람직하다.
독립중개사무소로 성공하기 위해서는 남보다 한발 앞선 영업 기술, 전문적 지식, 신용 등 차별화 전략을 반드시 갖추어야 한다. 중개사무소 주위의 상권분석은 또는 사무소개설 전 필수적으로 파악해야 한다.
위치적으로 중개사무소는 대개 상가 지역, 주택지를 배후지로 하는 경우와, 아파트를 배후지로 하는 경우 및 토지 등을 전문으로 하기 위한 입지 선정 또는 상권별로 유동 인구, 상가 형성 등을 고려하여 사무소를 개설하는 경우 등을 흔히 볼 수 있다.
유동 인구의 성향, 상가의 밀집, 아파트의 군집 등을 실제 현장에 나가 분석 판단해야 만이 예상치 않았던 실수를 줄일 수 있다.
현재는 부동산에 관한 기본적 지식은 부동산과 관련한 제반 법률적 지식은 물론 경험적 지식이 가미된 바탕에서 창업을 하지 않으면 안될 만큼 부동산의 학문은 재산가 치적 면에서 복잡다단과 하고 있기 때문이다.
공인중개사가 부동산 창업을 하려면 이론을 충분히 습득하고 이론에 바탕을 둔 창업 실전 강좌를 통하여 실무를 충분하게 숙련한 후 창업을 하는 것이 몇 개월도 견디지 못하고 폐업하는 실패를 맛보지 않는 성공의 지름길이다.
취급 물건 선정 - 중개사무소를 개설하기 전 본인이 어떤 물건을 주된 업무 대상으로 할 것인가를 먼저 생각하여 두어야 한다. 현재는 분업화한 전문가가 절실하게 요구되고 있기 때문에 물건 선정을 면밀하게 선택하여야 하며 더 나아가서 매매를 전문화할 것인가 임대를 전문화할 것인가를 또한 생각하여 두어야 한다.
업무 방법 선택 - 중개업무는 어디까지나 서비스업이므로 그 방법에서 고객의 응대와 사전 사후 관리 측면에서의 방법을 어떻게 할 것인가를 경영 업무 방침으로 세워두어야 한다.
지역 선택 - 가급적 출퇴근의 거리 생각하지 않으면 안 된다. 사무실의 경영은 항상 주인이 상주하여야 하고 근무 시간은 다수의 불특정고객과의 무언의 약속이므로 항상 고객이 신뢰할 수 있어야 하므로 지정된 출근, 퇴근 시간을 고정화하여 준수하여야 한다.
위치선정 - 고객층의 경제적 수준, 환경적, 문화적 수준에 따라 각기 다르겠으나 업무 취급에 따라서도 다르게 선정되는 것이다. 굳이 경제적 부담이 큰 1층은 고집할 필요는 없다.
사무실 규모 - 2명 정도 근무한다고 볼 때 전용 8평 이상 확보하는 것이 가장 합리적이다.
홍보사업계획 - 사무실을 개설한다면 가장 중요한 부분이 홍보사업이다. 사업의 성패는 홍보를 어떤 방법으로 어떻게 하느냐에 따라서 크게 좌우되므로 사업투자에 있어 투자 자본의 10%는 홍보사업이 투자되어야 한다. 살아남기보다 살아가기 위하여서는 경쟁에서 이기는 길이 곧 살아가는 것임을 인식하여야 할 것이며 혼자만의 힘이 아닌 공조의 힘으로 경쟁을 이기는 길을 초보적 입장에서 우선시하여야 한다.
중개업무와 관련 창업을 하고자 하는 경우 사무소 개설 지역을 어느 지역에 개설할 것인가 하는 것은 중요한 선택이 되는 것이다. 취급하고자 하는 물건의 종별과 취급 구분을 어떻게 할 것인가를 정하고 출퇴근 시간은 얼마나 정도가 좋을 것인가를 계산하여 두어야 하며, 중요한 것은 바로 자기 능력과 취향이 어떤가를 스스로 판단되어야 한다는 것이다. 아무리 사무소 선택 지역이 좋아도 자신이 취급하기에는 성격상 부적합하다면 일에 대한 의욕이 생성되지 않게 되는 것이고 이는 곧 성공하기에는 다소 미흡한 이유가 되는 것이기도 하다.
지역 선택에 있어서는 취급하고자 하는 물건의 종별에 따라 지역을 선택할 것, 본인의 절대적인 취급 능력을 점검하여 적성에 맞는 지역을 선택할 것, 사무소 개문과 폐문을 정확히 하도록 출퇴근 거리가 멀지 않도록 할 것
아파트 단지 내 상가는 집단 상가의 성격을 가지고 있어 기준 5평 내외의 중개사무소를 창업하려는 창업초보자이면서도 여성 공인중개사에게 가장 적합한 곳이다. 특별히 물건의 분석력이나 물건에 대한 난이도가 없어 초보자 및 여성 공인중개사에게 좋으며, 물건의 취급유형에서도 매매, 임대차 등을 종합적으로 취급할 수 있어 경험을 쌓기에도 적합한 지역이 된다.
아파트 단지라 하여도 단지 거주민의 생활 수준에 따라 업무 활동을 다르게 하기 때문에 자기 능력을 감안하여 선택하여야 한다. 주거 주민의 생활 수준 문화 수준이 어느 정도인가를 점검할 것, 단지 구성 가구 수가 중개사무소당 1500세대 이상인가를 점검 할 것, 아파트 입주 시기가 얼마나 되는 가를 확인 회전율을 감안할 것, 선점하고 있는 중개사무소의 신용도, 환경, 서비스 등을 조사할 것, 차별화 전략상 우위를 점할 수 있는 기획력을 수립할 것
단독주택지역은 적은 자본으로 개설할 장소로 눈 여겨 볼 만한 곳이다. 단독주택지역을 물건지로 할 경우 물건에 대한 중개 컨설팅 능력을 다소 요구하게 된다. 또한 임대차 보호법상의 문제들이 많아 법률적 지식도 요구된다. 환경 면에서 아파트 단지에는 다소 뒤 떨어질 수 있으나 이를 역이용하면 많은 고객을 유치하기에 장점이 될 수가 있다. 배후 지역이 500가구 이상이며, 더 이상 발전 가능성을 파악, 주택단지가 주거 회전성이 많은 곳인가를 점검, 주부들이 많이 이동하는 곳인가를 점검, 도로가 경사졌거나 도로 폭이 넓은 곳인지를 파악하여야 한다.
업무용 빌딩 등은 부동산 권리분석 및 중개 컨설팅 상에 있어 고도의 경험과 지식과 경륜을 요구하게 된다. 고객 유치에도 사무소의 스케일과 홍보성 등 시간적 공간적 인내가 필요하기도 한 것이다. 기본적으로 중개 물량 확보 힘들고 고객 유치도 힘들며, 아파트 단지나 주택지보다 더 공격적인 중개사업의 계획이 있어야 한다.
기타 지역 및 토지 등을 취급 지역은 영업전략을 남과 다르게 세워 숙박시설이 밀접한 지역에 숙박시설 중개 전문업무를 취급하거나, 학원(보습학원, 교습소, 피아노, 미술 등)을 전국적으로 취급하는 전문업소 영업전략을 세우거나, 법원 부근 등에 매각 물건을 전문으로 취급하려는 사무소, 또는 지방임야, 토지를 전문적으로 취급하거나, 전원주택, 별장 등을 중점적으로 취급하는 등 다양한 업무전략이 있다. 각 개인의 능력에 맞는 업무전략을 세우고 그에 알맞은 사무소의 입지를 고려하여 창업 장소를 물색하여 성공할 수 있도록 기획을 사전에 충분히 하는 것이 좋다.
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