학생들의 쾌적한 교육환경을 위해 학교와 일정 거리에 있는 건물의 용도를 제한하고 있는데 이것을 교육환경보호구 역이라고 한다. 교육환경 보호구역은 '절대 보호구역'과 '상대 보호구역'으로 구분된다.
1. 절대 보호구역
학교 출입문으로부터 직선거리로 50m까지인 지역을 말하며 이 지역에는 도축장, 화장장, 납골시설, 폐기물 처리시설, 폐수종 말 처리시설, 축산 폐수 배출시설, 가축 사체 처리장, 감염 병원, 가축 시장, 전화방, 화상 대화방, 배달 다방, 퇴폐 안마, 제한 상영관, 주점 등이 금지가 된다.
2. 상대 보호구역
학교 경계선 등으로부터 직선거리로 200m까지인 지역 중 절대 보호구역을 제외한 지역으로 총포 화약류 제조장 및 저장소, 가스 저장소, 폐기물 수집 장소, 감염병 요양소, 유흥주점, 단란주점, 노래연습장, 호텔, 모텔, 당구장, 피시방, DVD방, 만홧가게, 담배 자동판매기 등은 심의 대상이 된다.
학교 경계선은 지적공부상 학교 용지의 경계선이 아니라 학교 교육이 실질적으로 이뤄지는 공간의 경계선이다.
피시방이 상대 보호구역에 포함되는지 여부를 판단하는 기준의 경계선은 해당 피시방의 전용 출입구이다. 만약 피시방의 건물이 상대 보호구역 내 있어도 전용 출입구에서 인근 학교 경계선까지의 최단 직선거리가 200m 초과하면 상대 보호구역에 포함되지 않는다.
대학교와 유치원 주변에는 당구장과 피시방이 있는데, 당구장, 오락실, 피시방, 만홧가게, 노래연습장, DVD 방 등의 업종은 유치원과 대학교의 정화 구역 내 자유롭게 영업할 수 있다. 이는 초, 중, 고등학교와 다르게 적용하고 있다.
보호구역 내 상가는 업종 제한이 많아 손해를 볼 수 있다. 이는 업종 제한으로 임차인을 구하기가 쉽지 않아서 상가 주인이 불이익을 받는다. 간혹 학교 보호구역 내 있어도 제한된 업종이 영업하는 경우는 교육환경 보호 구역제도 시행 전 이미 영업을 하고 있었던 경우로 허가 취소가 되지 않고 주변 경제 업소가 생기지 않는다면 희소가치 있는 상가가 될 수 있다.
3. 학원 입점
학원이 입점할 때와 학원이 이미 입점해 있는 상가 건물에 유해 업소가 입점하려고 하면 영업허가증이나 영업등록증이 발급되지 않는다. 영어학원, 수학학원 등 학원이 있는 상가건물에 노래방 등 유해 업소가 입점하기 어렵고 유해 업소가 입점한 상가 건물에 학원이나 교습소가 입점하기 어렵다.
학원에 관련된 법이 학원설립법(학원의 설립 운영 및 과외 교습에 관한 법률)이다. 학원의 유해 업소로는 영화관, 유흥주점, 단란주점, 호텔, 여관, 여인숙, 특수목욕장 중 증기탕, 액화가스 저장소 및 제조소, 무도장, 무도학원, 전화방, 비디오 감상실, 오락실, 노래연습장, 안마시술소, 기타 청소년 학습 환경에 영향을 미치는 업소 등이 있다. (만화방, 당구장, 피시방 제외)
학교교과 교습학원은 유해업소와 동일한 건축물 안에 있어서는 안되지만 연면적 1 이상의 건축물이라면 학원과 유해 업소가 같이 있을 수 있다.
학원과 교습소의 차이는 학원은 대통령령으로 정하는 수(같은 시간에 교습받거나 학습 장소로 이용할 수 있는 인원 10인 이상) 이상인 경우의 학습자에게 30일 이상의 교습 과정에 따라 지식, 기술, 예능을 교습하거나 30일 이상 학습 장소로 제공되는 시설이다. 교습소는 신고 업종으로 학습 가능 공간이 15평 이하이며 평당 1명 정도 수업이 가능하다. 그리고 1시간 당 최대 9명까지만 교습이 가능하다. (피아노는 5명)
교습소는 강사를 둘 수 없지만 보조 요원 1명은 둘 수 있으며 모든 과목을 가르칠 수 있지만 한 과목만 선택해서 가르쳐야 한다.
4. 편의점 입점
1층 상가에 가장 인기 있는 업종으로 편의점이 있는데 최근에는 골목의 작은 슈퍼마켓이 편의점으로 바뀌고 있다.
편의점은 월세도 잘 내는 편이고 깔끔하고 건물을 살려주는 업종으로 임대인들이 선호하고 있다.
편의점 입점 시 주변의 유효 수요 확보도 중요하지만 담배 판매 여부도 또한 중요한 사항이다.
편의점 매출에서 담배가 차지하는 비중은 30~40% 되기 때문에 중요하다.
담배를 판매하는 영업소 간 거리에 따라 담배 판매 자격을 부여하고 있다. 이 거리는 직선거리가 아니라 보행자 거리로 100m 이다. 거리 규정과 시점은 지자체마다 다르므로 관할 시청이나 구청에 미리 확인해야 한다. 횡단보도가 있으면 도보로 걸어가는 라인을 따라 둘러서 거리를 측정하게 된다.
연면적 2000㎡ 이상이며 내부에 엘리베이터가 설치되어 있는 건물은 기존 판매점과의 거리가 100m 이내여도 담배 판매가 허가 가능하다. 기존 담배 소매인 지정을 받은 사람이 근방으로 이전하는 경우 종전 50m 제한 규정을 5년간 적용된다. 서울시는 기존 50m에서 100m로 강화하면서 타 지자체들도 순차적으로 적용할 가능성이 있지만 아직 50m 기준이 적용하고 있는 지자체도 있어 관할 지자체의 시청이나 구청에 확인이 필요하다.
5. 권리금
권리금은 임대료와는 구분되는 자릿세로, 평균적인 시세가 없어 시장조사가 필요하다.
권리금은 기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업방식, 경쟁력 있는 입지를 이어받는 것에 대한 돈으로 상가 주인인 임대인이 개입해서 받는 게 아니라 기존 임차인과 새 임차인 간의 거래에서 이뤄지는 돈이다. 수천만 원에서 수억이 되지만 법적으로 보호되지 않는 권리금은 임차인 입장에서 매우 중요한 문제이다. 권리금은 바닥권리금, 영업권리금, 시설 권리금으로 구분된다. 바닥권리금은 상권 입지에 대한 프리미엄이다. 유동 인구가 많은 역세권, 대로변, 코너 자리 등의 상가는 바닥 권리금이 높게 형성되어 있다. 입지 좋은 새 상가에 처음 들어가는 임차인에게도 상가 주인이 바닥 권리금을 요구하기도 한다.
영업 권리금은 기존 영업하던 임차인이 확보한 고객을 인수하는 금액이다. 시설 권리금은 투자한 시설의 감가상각 후 남은 시설의 가치에 대한 금액이다.
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