구도심 상권은 추가 공급 물량이 거의 없어 기존 자리 잡은 상가들이 희소성이 있고 임대 수익도 안정적으로 유지될 가능성이 높다. 상권이 형성되어 있어 현장에서 동선, 흐르는 자리, 임대료, 상권 단절 등 확인이 가능하다.
하지만 발전 가능성이 작고 매물이 많지 않아 원하는 상가를 찾기가 어렵고 가격도 비싸며 젠트리피케이션도 신경 써야 한다.
*젠트리피케이션? 낙후되었던 구도심 상권이 여러 이유로 활성화되면서 매매 가격과 임대료가 동반 상승해 기존의 거주하거나 장사하는 사람들이 나가고 대신 대형 자본의 프랜차이즈 등이 들어오는 현상을 말하며, 상권의 개성이 사라지고 사람들이 차별성 못 느껴 더 이상 상권은 성장하지 않고 심하면 쇠퇴하기도 한다.
신도시 상가는 개발 초기 상가 분양 물량이 많아 원하는 입지의 상가를 골라서 선점할 수 있다. 시간이 지나 상권이 성장하면 발전 가능성이 커져 수익률도 따라 높아지게 되지만, 분양 가격과 공급 물량의 적정을 확인하기 어렵고 상가 완공 시점에 예상보다 주변에 상가가 많이 생길 수도 있다. 그리고 분양 가격이 높게 책정되면 임대료도 높아질 수밖에 없어 상가 투자자와 임차인 모두 피해가 발생할 가능성도 있다.
보통 신도시 상가는 아파트 보다 늦게 개발된다. 아파트 완공 전후 때부터 상가 분양이 시작되지만 조사에서 파악되는 부분이 어렵다. 상가, 아파트, 도로 등 토지 개발에 대한 정보가 담긴 토지이용계획도를 확보해 상가 위치를 함께 보면서 배후 수요와 동선을 예측하고 상가 건물 내부의 각 점포 구성도인 도면을 보면서 분양가 정보, 예상 임대료 시세 정보로 타당성을 확인한다. 분양 관계자가 말하는 예상 임대료의 70~80% 정도라고 생각하면 무난하다.
지정 업종도 미리 확인해야 하는데, 요즘은 편의점, 카페, 공인중개사사무소 자리까지 지정하는 경우가 있다.
유효 수요의 동선에 따라 같은 상가건물 안에서도 가치가 다를 수 있어 상가 도면과 주변 상권을 연계해 봐야 한다.
동선에 따라 상가로 유입되는 유효 수요의 차이로 같은 상가 건물 내에서라도 점포별 매출 차이가 발생할 수 있다.
신도시 강가는 토지이용계획도, 상가 도면 등을 보고 동선을 예측해야 한다. 상가 건물 주변에 지하철역 입구는 어디인지, 버스 정류장은 어디인지, 횡단보도의 위치 등을 보면서 상가 건물의 출입구와 연결해서 고객의 유입될 동선을 확인한다. 출입구에 가까운 점포는 유효 수요가 더 유입될 수 있으므로 가치가 높다. 시야각이 넓게 나와 유동 인구의 시선을 끌고 손님 유인력을 극대화할 수 있는 전면 상가나 코너 상가도 좋은데 이런 곳은 업종이 지정되어 있을 수도 있고 분양 가격이 높게 책정되기도 한다.
상가가 완공되기 전에 선임대가 되었다면, 임대료를 비교할 수 있는 상가 주변에 있다면 임대료의 적정성을 확인해 보는 것이 좋다. 확인할 상가가 없다면 상가 전용 면적과 선임대 임차인의 업종을 감안해 임대료의 적정성을 예측할 수밖에 없다.
상가 도면을 보면서 대로변과 후면 상가를 확인할 필요가 있다. 출입구만 아니라 엘리베이터, 에스컬레이터에 가깝거나 동선이 연결되는 점포 자르는 괜찮은 자리이다. 상가 내부 층고나 점보 내부에 기둥 유무도 파악해야 한다.
중대형 상가건물은 화단, 벤치 등 녹지공간이나 휴식 공간 같은 공개 공지를 의무적으로 만들어야 하는데, 이 공개공지가 상가의 전면을 가리기도 하니 미리 공개공지 위치를 확인해야 한다.
1층 상가 앞에 데크가 있으면 공간을 더 넓게 사용할 수 있어 편의점, 카페 등 다양한 업종이 선호하고, 계단이 2~3개 있는 1층 상가는 고객에게 불편함으로 줘서 고려해 봐야 한다.
주차장 진입로도 확인해야 하는데, 지상 주차장이라면 올라가는 길옆에 위치한 상가는 동선에서 벗어나서 매출에 영향을 미친다.
상가는 한 건물이라도 점포 위치에 따라 가치가 달라져 상가건물의 도면, 토지이용계획도 등 주변 상권을 분석할 수 있는 자료를 이용해서 배후 수요, 동선, 흐르는 자리를 분석한 다음 타당성을 확인해야 한다.
아파트 가격 상승에 지하철역이 중요하듯이 상권 성장에도 큰 영향을 준다. 지하철은 유동 인구를 흡수하면서 유효 수요의 증가를 가져오며, 유효 수요의 증가는 임대료 상승과 공실 가능성이 줄어들어 상가 가치도 올라가게 된다.
지하철역 상권은 유동 인구가 많고 충동적 소비를 하는 충동형 상권이라 프랜차이즈 제과점, 패스트푸드점, 카페, 분식점, 편의점, 휴대폰대리점, 화장품매장 등 충동형 업종이 많다. 출퇴근 시간에 사람이 많이 몰리는 지하철역 상권은 지하철 타려는 수요층이 빠른 움직임을 보일 수 있어 자칫 흐르는 자리가 될 수도 있다. 지하철역 상권이 발달하려면 역 주변에 영화관, 백화점, 프랜차이즈 카페, 먹자골목 등 유효 수요가 소비할 수 있는 업종이 형성되어 있어야 한다. 이미 개통한 지하철역 상권은 상가 가격과 임대료가 높아 개통 예정이거나 계획 중인 지하철역 상권의 상가에 투자하려는 사람들이 많은데 지하철역 개발 계획과 추진 상황을 잘 검토해야 한다. 대부분 택지 개발부터 하고 난 뒤 한참 있다가 지하철이 개통되거나 예정인 경우가 많다. 이 경우 기대만큼 큰 변화를 못 느낄 수도 있다. 지하철 개통을 감안해 상권 설계를 했고, 상가 분양가도 높아 지하철 개통 효과가 선반영되었기 때문이다. 개통이 완료되어 상권이 형성된 지하철역도 하루 이용객 중 유효 수요와 동선을 검토해 투자금 대비 안정적인 임대 이익을 얻을 수 있는지 파악해야 한다. 그리고 아직 미개통 되었거나 계획 예정인 역의 상권에 섣부른 투자보다는 추진 진행 과정과 먼저 반영된 가치까지 확인한 후 투자 가치가 있을 때 선점하는 것이 중요하다.
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