1. 중개의 영역
부동산 중개는 다양한 영역이 있습니다.
먼저 주거용 부동산이 있는데 그 종류로는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 연립주택, 상가주택이 있습니다.
상업용부동산은 상가빌딩, 상가건물, 구분상가, 아파트 단지내 상가 등이 있습니다.
토지중개로는 도심지 내 나대지, 건축용지, 택지개발지구 내 분양 토지, 전, 답 등이 있습니다.
공장, 창고 중개의 매매, 임대도 가능하며 최근에는 지식산업센터 매매, 임대 등도 인기 있는 중개의 영역입니다.
기타로는 아파트, 오피스텔, 상가 등 분양을 알선하는 것도 부동산 중개의 영역에 들어갑니다.
2. 중개업소 개설에 필요한 서류
공인중개사 자격증, 실무교육 수료증, 사무실 임대차계약서, 반명함판 사진 1매, 신분증, 인장, 수수료가 있습니다. ㅅ
3. 부가가치세 신고와 기본적인 절세 방안
부가가치세 신고 기한 내 반드시 신고, 납부하도록 합니다. 그리고 중개사무소에 관련된 비용 지출 시 사업용 신용카드를 사용하는 것이 유리합니다. 실제 중개한 중개 건수와 현금영수증(세금계산서 포함) 발행 건수가 상이하지 않도록 잘 관리하도록 합니다. 사무실의 고정비용(전기세, 인터넷 사용료, 유선전화 통신비 등)은 사업자등록번호로 청구서를 받도록 합니다. 사업용 계좌를 등록하여 사용하는데, 연 7500만원 이상 매출액이 발생하는 복식부기 의무자는 사업용 계좌가 필수 이니 꼭 사용하도록 합니다.
4. 공인중개사 실제 매입 세액 및 매출 세액
매입 세액으로는 세금계산서 발행되는 임대료, 전기료, 사무실 유선 전화비, 인터넷 사용료, 핸드폰 사용료, 광고료 등에 관련된 부가가치세 등이 있습니다.
매출 세액으로는 중개보수비, 자문료(컨설팅 비용)가 있습니다.
중개사무소를 처음 시작할 때는 간이과세자로 시작하는 것이 유리합니다.
세금계산서 발행 때문에 부득이하게 일반과세자로 전환해야 할 때는 '간이과세 포기신청서'를 제출합니다.
이때 주의할 점은 간이과세 포기 신청 이후 3년간은 다시 간이과세자 적용이 불가합니다.
참고로 간이 과세가 안 되는 업종에는 광업, 제조업, 도매업, 부동산 매매업, 부동산임대업(특별시 및 광역시 소재), 복식부기 의무자 영위 사업, 일반과세자로부터 사업 포괄 양도양수 받은 사업자, 기타 국세청장이 정한 기준에 해당하는 업종이 있습니다.
5. 공인중개사의 현금영수증 발행
사업자는 사업개시일로부터 3개월 이내에 현금영수증 가맹업소에 가입해야 하고, 미 가입 시 수입금액의 0.5%의 가산세가 붙습니다. 거래 상대방의 발행요청이 없어도 거래 건당 10만원 이상인 경우(부가세 포함)는 현금 수취 후 의무 발행을 하여야 합니다. 거래 상대방의 인적 사항을 확인하지 못할 경우는 국세청 지정번호(010-000-1234)로 발급해야 합니다.
일반과세 사업자인 경우에도 주로 현금영수증을 발행하나 거래 상대방이 세금계산서의 발행을 요청하거나 법인과의 거래 시 세금계산서를 발행해야 하는 경우가 있습니다.
6. 중개업소의 마케팅 방법
오프라인 마케팅으로는 텔레마케팅(매일 일정 인원에게 전화 마케팅을 실행), DM 발송(특히, 상가나 조합원 입주권 등), 벼룩시장 등 광고, 지역신문 광고, 현수막 게시 등이 있습니다.
온라인 마케팅으로는 네이버, 직방, 네모 등 부동산 관련 사이트에 광고를 게시하고, 최근에는 블로그, 유튜브, 인스타그램 등 온라인상에 매물을 소개하기도 합니다.
아파트 중개는 네이버 부동산 광고가 가장 효과적입니다. 그리고 원룸 광고는 직방, 다방이 효과적인 광고 수단입니다.
상가의 경우 현수막이 단연 효과가 좋고, 그 외 매물은 인스타그램, 카카오스토리 등보다는 블로그 포스팅이 좀 더 유리합니다. 유튜브 광고는 토지나 원룸 건물 등에 우수한 효과가 있습니다. 향후에는 블로그 마케팅에서 유튜브 마케팅으로 전환될 것으로 예상됩니다.
7. 베테랑 중개사가 되기 위해서는
매일 조금씩 부동산 관련 법률과 세법에 관한 법률을 해 두는 것이 좋습니다.
그리고 경제신문과 지역신문을 구독하고 틈나면 읽어보고 사무실에 디스플레이해 놓는 것도 좋습니다.
추가로 개발 이슈가 있는 현장을 임장해 보면서 현장 정보도 습득하면 손님이 질문 시 당황하지 않고 대응할 수 있습니다.
