본문 바로가기
카테고리 없음

부동산 감정평가 3방식, 부동산 가격 공시제도

by 리치톡 2023. 11. 17.

1. 감정평가 3 방식

감정평가의 3방 식이란 부동산의 가치를 추계하는 3가지 방식을 말하며, 원가방식, 비교 방식, 수익방식을 말한다. 

이러한 3 방식은 다시 가격과 임료를 구하는 방법으로 각각 나누어진다. 

* 원가방식(비용접근법)

비용성의 원리를 따르는 평가 방식으로 원가법에 의하여 대상 물건의 가격을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상 물건의 임료를 구하는 방법을 말한다. 

원가법 - 대상 물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상 물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.

적산법 - 대상 물건의 가격에 기대이율을 곱하여 산정한 기대수익에 대상 물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 임대료를 산정하는 방법을 말한다. 

* 비교 방식(시장접근법)

시장성의 원리를 따르는 평가 방식으로 거래사례비교법에 의하여 대상 물건의 가격을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상 물건의 임료를 구하는 방법 및 공시지가 기준법을 말한다. 

거래사례비교법 - 대상 물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례 외 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다. 

임대사례비교법 - 대상 물건과 가치 형성 복무 요원이 같거나 비슷한 물건의 임대 사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정 및 시점수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 임대료를 산정하는 방법을 말한다. 

* 수익방식(소득접근법)

수익성의 원리를 따르는 평가 방식으로 수익환원법에 의하여 대상 물건의 가격을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상 물건의 임료를 구하는 방법을 말한다. 

수익환원법 - 대상 물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상 물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다. 

수익분석법 - 일반 기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여, 대상 물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상 물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상 물건의 임대료를 산정하는 방법을 말한다. 



2. 시산가액의 조정

3 방식을 적용하여 구한 시산가액을 상호 관련시켜 재검토를 함으로써 시산가액 상호 간의 격차를 축소해 감정평가액을 결정하는 것을 말한다. 



3. 임료의 종류

실질임료 - 부동산의 임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지불하는 실질적인 모든 경제적 대가를 실질임료라고 한다. 실질임료는 순 임료와 필요 제경비로 구성된다. 

지급 임료 - 임차인이 임대인에게 각 지급 시기에 지불하는 임료를 말한다.

수임료 - 실질임료에서 필요 제경비를 공제하여 산정되는 금액을 말한다. 



4. 적산법

대상 물건의 가격에 기대이율을 곱하여 산정한 기대수익에 대상 물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 임대료를 산정하는 방법을 말한다. 

임대 사례가 적어 임대사례비교법의 적용이 곤란한 경우에 주로 이용되며 이 방법에 의하여 구한 시간 임료를 적산임료라 한다. 



5. 임대사례비교법

대상 물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 임대 사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 임대료를 산정하는 감정평가 방법을 말한다. 



6. 수익분석법

일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상 물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상 물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상 물건의 임대료를 산정하는 감정평가 방법을 말한다.



7. 부동산가격 공시제도의 목적

토지, 주택 등 부동산의 적정가격을 공시하여 부동산가격 산정의 기준이 되게 하고, 부동산의 정정한 가격 형성을 도모하여, 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하게 함을 목적으로 한다. 



8. 표준지공시지가 공시

국토교통부 장관이 조사, 평가하여 매년 공시기준일 현재 공시한 표준지의 단위 면적당 적정가격을 말한다. 

표준지공시지가의 공시기준일은 1월 1일로 한다. 

표준지란 공시지가의 선정 대상이 되는 토지를 말하며 전국의 약 3800만 필지의 토지 중 다른 토지를 대표할 수 있는 토지로 선정된 50만 필지의 토지를 말한다. 

토지시장의 지가 정보를 제공한다. 일반적인 토지거래의 지표가 된다. 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하는 기준이 된다. 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다. 



9. 개별공시지가 공시

시장, 군수 또는 구청장이 결정, 공시한 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 말한다. 개별공시지가는 표준지공시지가에 토지가격비준표를 적용하여 표준지 인근 개별토지의 지가를 산정한 것을 말한다. 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정하되, 해당 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.  

개별공시지가는 개발부담금의 부과 기준 및 국세, 지방세의 과표조정자료로 활용되고, 또한 자산재평가법에 의한 토지 재평가액 산정기준 및 각종 대부료 또는 사용료 산정 기초가격 평가 기준에 활용이 된다. 



10. 단독주택가격 공시

표준주택가격 공시는 국토교통부 장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사, 산정하고, 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. 

개별주택가격 공시는 시장, 군수 또는 구청장은 시, 구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격을 결정, 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 



11. 공동주택가격의 공시

국토교통부 장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사, 산정하여 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장이 국토교통부 장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정, 고시하는 경우를 제외한다.