1. 계약서 작성 시 사전 협의 사항
계약일시, 장소 결정, 본인 참석 여부를 확인합니다.
사전 계약 일자를 약속할 때는 공휴일 등을 피하도록 하고, 장소는 공인중개사 사무소를 원칙으로 하나 서로 합의가 된 장소가 있으면 그 장소에서 하도록 합니다. 송금해야 할 돈의 액수가 큰 경우 이체 한도를 사전에 늘어놓아야 한다고 매수인, 임차인 측에 미리 알려 줌으로써 계약 당일 이체 한도로 인해 문제가 발생하는 것을 사전에 방지할 수 있습니다.
그리고 본인 참석 여부를 사전에 확인하며 계약서는 공인중개사 협회 또는 국토교통부 표준 계약서 작성이 바람직합니다.
2. 계약서 작성 시 준비 서류
매도인은 본인 신분증, 도장, 등기권리증, 주민등록등본, 임대차계약서를 준비합니다.
매수인은 신분증, 주민등본등본, 도장을 준비합니다.
공인중개사는 등기부등본(토지, 건물 각각), 건축물 관리대장, 임야대장, 토지대장, 지적(임야)도, 공유자 인명부 토지이용계획확인원 등을 준비합니다.
대리인이 있을 경우, 대리인은 매도인 인감증명서(최근 3개월), 위임장, 대리인 신분증, 대리인 도장, 매도인 인감도장을 준비하도록 합니다.
미성년자가 당사자일 경우 법정대리인의 동의서와 법정대리인 인감증명서, 본인 신분증, 본인 도장, 본인 인감증명서를 준비하도록 합니다.
그 외 서류로는 개인 정보동의서, 자금조달계획서, 공제 증서 등을 공인중개사가 준비하도록 합니다.
중요한 것이 계약서 작성 당일 프린트 문제, 인터넷 문제 등 여러 가지 예상하지 못한 일이 발생할 수 있는데, 이 경우를 대비하여 계약서 작성 시 '한방'사이트가 열리지 않는 것을 대비해 수기로 작성할 수 있는 계약서를 비치해 놓아둡니다.
3. 계약서 작성 시 기본 원칙
계약금은 통상 10%가 관례상 기준으로 가격 상승기에는 계약금을 20%로 해 두는 것이 계약이 파기되지 않는 방법입니다.
매도자와 매수자의 조건을 미리 협의하도록 하여 양 당사자가 만날 수 있는 시간을 최소화합니다.
계약서 당일에는 조건 중 결정되지 않은 사항만 협의하고, 재확인 후 계약서에 서명하도록 합니다.
계약서 작성 당일 신분증과 준비 서류를 확인하고 위조 여부를 조사합니다.
등기부 등본상의 권리자와 신분증을 대조하여 확인시켜 드립니다.
매도인의 등기권리증과 신분증, 주민등록등본 확인시켜 드리고, 대리인의 경우 위임장, 인감증명서를 확인시켜 드립니다.
상태에 관한 사항으로는 현재 상태대로 매매(임대)한다는 것을 명시하고, 고장상태나 수선을 해야 하는 사항, 시정사항 등 부동산 상태도 언급합니다.
임대료 및 관리비 정산의 경우 일일 계산이 원칙입니다.
대출금을 매수자가 승계하는 경우 승계 자격을 사전에 확인해 둡니다.
입주 아파트의 경우 하자보수, 애완동물, 벽걸이TV 설치 여부가 임대인과 임차인에게 합의되어야 할 사항으로 특약에 명기해 놓은 편이 좋습니다.
실무 경험상, 계약서 작성은 필요한 부분만 최대한 간결하게 작성하고, 필요한 말만 언급하여 30분 안에 작성을 완료하는 것이 계약서 문제로 계약 파기로 이어지지 않는 방법입니다.
실제 계약서 작성 시 매도인, 매수인이 이견이 좁혀지지 않아 파기가 나는 경우도 보았습니다.
4. 잔금 전에 사전 준비 사항
주택의 경우 주택 실거래 신고 한 신고필증을 출력해 둡니다. (계약서 작성 후 30일 이내에 물건지 시, 군, 구에 신고)
자금조달계획서 신고를 위해 계약서 작성 시 미리 자금출처 내역서 받아 놓습니다.
중개수수료 영수증을 발행해 드립니다.
매도자 측 부동산 물건지 시, 군, 구에 실거래가 신고를 해야 합니다.
만약 이것이 안 되는 것들은 '검인계약서'로 대체하도록 합니다.
5. 매매대금 잔금 납부 시 유의 사항
등기부 등본을 중도금, 잔금 납부 시 매번 발급해서 특이 사항이 없는지 체크합니다.
저당권, 임차권, 전세권 등의 인수 시 금융기관를 통해 확인을 철저하게 하여 다음에 문제가 발생하지 않도록 체크합니다.
매도인 인감증명서 상의 매수인 인적 사항을 확인합니다.
소유권 이전 서류를 확인하고 잔금과 동시 이행하도록 법무사를 부릅니다.
입주 기간의 조정, 입주 현장을 한번 더 확인합니다.
관리사무소에 미리 확인해서 선수관리비, 장기수선충당금의 정산을 해 둡니다.
