1. 분양권/ 입주권 양도 세율, 양도소득세
* 분양권 : 새집을 얻을 수 있는 권리로, 새 아파트를 취득할 수 있는 권리
* 입주권 : 재건축 재개발 조합원의 지위
주택, 입주권의 경우 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%, 2년 이상은 기본세율 6~45%입니다.
분양권의 경우 1년 미만은 70%, 2년 미만 & 2년 이상 60%입니다.
분양권은 2년 이상 보유해도 모두 60% 양도세이므로 등기를 치고 주택으로 2년 이상 보유 후 매도하는 게 유리합니다.
그러므로 투자 시 잔금 깎을 여력이 되는지 고려해야 합니다.
2021년 1월 1일 이후부터는 분양권도 주택 수에 포함되므로 양도 세율이 적용됩니다.
2022년 말에 2023년 하반기 분양권, 입주권 단기 양도 세율 완화 이슈가 있는데 이는 2020년 수준으로 환원한다는 발표는 했지만 전입니다.
만약 분양권, 입주권 단기 양도 세율이 20년 수준으로 회복된다면,
1년 미만은 45%, 1년 이상은 폐지가 됩니다.
2. 분양권 전매제한 해제
2023년 3월 27일 주택법 시행령 통과로
기존 전매제한이 수도권 최대 10년, 비수도권 4년이었던 것이
변경 전매제한이 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 변경되었습니다.
변경된 내용을 세부적으로 보면,
수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제 지역(강남 3구, 강남, 서초, 송파 및 용산구) : 3년
* 공공택지 신도시 : 평택 고덕신도시, 양주 옥정신도시, 파주운정신도시, 서울 고덕강일지구 : 3년
서울 포함 과밀억제권역(마포, 강동 등 서울 비규제 지역) : 1년
그 외 지역 : 6개월
비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) : 1년
*공공택지 - 세종, 부산 에코델타시티
광역시(도시지역, 부산, 대구, 울산, 대전 등) : 6개월
그 외 지역 : 없음
3. 분양권전매란?
분양권은 아파트 청약에 당첨되어 신축 아파트에 입주할 수 있는 자격을 의미하는데, 전매는 아파트가 완공되기 전 분양권을 사고파는 행위를 말한다.
4. 분양권 전매 제한이란?
분양권 전매 제한이란 분양권의 양도를 제한 하는 것을 말하는데, 2020년 8월 수도권과 지방 광역시로 확대되었다. 수도권의 투기과열지구와 조정 지역의 신규 분양 아파트, 분양가 상한제 적용 주택, 공공택지지구에 분양되는 주택에 적용된다.
이전에는 비규제 지역은 분양권 구매 후 바로 전매할 수 있었는데 이 정책 시행 이후 모두 소유권이전등기일까지로 통합되었다. 만약 2020년 8월 이전에 분양, 청약한 단지는 현재 전매가 가능하다는 이야기이다.
전매 기간은 6개월 이후부터 소유권이전등기일까지 다양한데, 2020년 8월 이후 분양 아파트는 모두 소유권 등기일까지이다.
5. 아파트 프리미엄의 세금은?
분양권의 경우 당첨자 발표일로부터 거랫값에서 1년 미만 보유는 시세차익의 70%, 2년 이상 보유 시 60% 세율의 양도소득세를 냅니다. 이때 지방소득세 10%를 가산하면 실질 세금 부담은 66~77%입니다.
양도 당시의 발생한 프리미엄(양도소득세 기본공제 250만원 차감)* 66~77% 세율을 적용한 금액이 납부할 양도소득세
ex) 분양 가액에서 3억의 웃돈이 붙은 아파트를 1년 내 매매하게 되면 양도 세율은 70% 적용을 받게 됩니다.
기본 공제율 250만원 제외한 금액에서 지방세까지 합산한 77%를 계산하면 229,075,000원을 세금으로 납부하게 됩니다. 부동산 중개업소를 통해 거래를 하게되면 수수료 비용 제외하면 대략 6천만원 대의 차익인 손 피가 생깁니다.
6. 분양권 거래 시 주의할 점
2020년 8월 12일 이후 분양권 취득 시점부터 분양권이 주택 수 산정에 포함되고, 그 기준에 따라 취득세를 부과하고 있다.
현재 1주택자가 분양권을 취득하였다면 2주택자가 되어 분양권 취득 지역이 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 다른 취득세를 납부하게 됩니다. 분양권이 주택 수에 포함될 경우, 일시적 1가구 2주택 등의 판단에 있어 세심한 검토가 필요합니다.
양도소득세를 줄이기 위해 다운 계약서를 작성하여 거래하여 적발되면 공인중개사는 자격정지와 등록취소, 업무 정지 처벌을 받으며 매수자는 비과세 요건이 박탈되며 양도세 추징, 매도자는 양도차익에 대한 가산세나 과태료를 납부하게 됩니다.
7. 분양권이 주택 수에 포함되는 것이 중요한 이유
주택 수에 따라 취득세가 달라진다는 점에서 분양권을 주택으로 보니냐 보지 않느냐는 상당한 중요한 의미가 있다. 주택의 수에 따라 양도세 비과세 여부도 달라진다. 주택 수에 따라 양도세 중과가 되고 장기보유특별공제를 받지 못하는 경우도 있다. 분양권은 취득세 산정 시 주택 수에 포함되는데, 다만 1억원 이하의 주택이나 오피스텔을 취득할 때는 주택 수 산정에서 제외된다.
8. 분양권 양도세 대납 계약
다운계약서가 불법이다 보니 이를 대신해 양도세 대납을 하는 경우가 발생한다. 간혹 다운 계약서를 수용하는 경우는 1세대 1주택자인 경우 다운계약으로 취득하더라도 향후 매각 시 비과세를 하는 상황일 때입니다.
매수자가 양도세를 대납하는 계약은 원래 매도자가 납부해야 할 세금을 대신 내주는 것은 상대방의 채무를 대신 갚아주는 것으로 보게 되는데 이는 세법상 증여로 해석될 수 있다. 중요한 것은 증여받은 매도자가 증여세를 내야하고 추후 조사 대상에 포함되면 가산세가 증여세만큼 나올 수 있다. 양도세 대납 자체가 불법은 아니나 그 부분에 대한 정확한 세금 신고는 해야 한다.
9. 손 피 거래란?
손 피 - 세금을 제외하고 실제로 매도인의 손에 떨어지는 프리미엄
소피 거래 - 프리미엄에 부과되는 양도소득세를 매수인이 부담하기로 약정하는 거래
소피 거래 시 양도소득세를 매수자가 납부하는 이유는 서로에게 이득이 되기 때문이다. 소피 거래를 하지 않아 부과되는 세금이 늘어나면 가격은 높아질 것이고 높은 가격에는 잘 팔리지 않게 되므로 매도자, 매수자 둘 다 손해이다.
결국, 매도인과 매수인의 합의로 세금을 최대한 줄여 싼 가격에 팔면서 이득은 최대화할 수 있는 방법이 손 피 거래이다.
분양권 매매계약서 작성 시 '양도소득세는 매수인이 부담한다는 내용의 특약을 넣고 몇 차 양도소득세까지 매수인이 부담할 것인지를 정하는 특약을 넣는다. (통상 2차까지 부담) 홈텍스 양도세 예정신고 시 '매수자 부담 양도소득세'를 선택하여 양도소득세 신고를 마친 후 매수자가 실제 납부하면 끝난다.