상가 투자 시 수익만큼 중요한 것이 세금이다.
상가와 관련된 세금은 취득 단계에서의 취득세, 부가가치세와 보유 단계에서의 재산세, 종합부동산세, 종합소득세, 임대료 부가가치세, 양도 단계에서는 양도세, 부가가치세가 발생한다.
1. 취득 단계
취득세 - 지방세 - 취득 시 취득가액에 대해 발생함/ 농어촌특별세, 지방교육세 포함/ 상가 4.6%, 고급오락장(유흥주점 등) 13.4% 증가/ 취득일로부터 60일 이내 신고납부
상속세 - 국세 - 사망 시 상속 재산에 대해 발생함/ 구간별로 10~50% 상속세율 적용/ 상속개시일이 속하는 달(사망한 달)의 말일부터 6개월 이내 신고납부
증여세 - 국세 - 증여 시 증여 재산에 대해 발생/ 구간별로 10~50% 증여세율 적용/ 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고납부
부가가치세 - 국세 - 주택과 토지는 부가가치세 면제/ 양도인한테 세금계산서 수취 시 건물 공급 가액 10% 발생/ 포괄 양도양수계약에 의해 생략 가능/ 경매로 취득 시 부가가치세 발생 안 함/ 부가가치세 환급은 주택과 토지는 부가가치세 면제, 취득 시 발생한 부가가치세 환급 가능, 과세기간 말일부터 20일 이내 일반사업자 등록, 세금계산서 수취(양도인이 일반 과세자인 경우)
2. 보유 단계
재산세 - 지방세 - 보유 중인 건물과 토지에 대해 발생/ 건물 0.25%(고급 오락장 등 4%, 공장 등 0.5%), 토지 0.2~0.4%(고급오락장 등 4%)/ 매년 6월 1일 기준으로 9월과 11월에 부과
종합부동산세 - 국세 - 보유 중인 주택과 토지에 대해 발생/ 주택 외 건물은 과세 안 됨/ 별도 합산 토지의 공시 가격이 80억원 초과 시 부과/ 농어촌특별세 20% 포함/ 매년 6월 1일 기준으로 12월 1일에서 12월 15일 사이에 부과
임대료 부가가치세 - 국세 - 임대료와 임대보증금에 대해 발생/ 일반과세자 10%(임차인 징수, 세금계산서 발급)/ 간이과세자 3%(임대업)/ 과세기간((1월 1일 ~ 6월 30일, 7월 1일 ~ 12월 31일) 종료 후 25일 이내 신고
종합소득세 - 지방세 - 임대 소득을 다른 종합소득과 합산해 부과/ 세율 소득 구간별로 6~45% 누진 세율/ 다음 해 5월 신고(성실 신고 확인 사업자는 6월까지)
3. 양도 단계
양도소득세 - 국세 - 양도 차익에 대해 발생/ 세율 소득 구간별로 6~45% 누진 세율/ 양도일 속하는 달 말일부터 2개월 내 신고, 확정 신고는 다음 해 5월
부가가치세 - 국세 - 주택과 토지는 부가가치세 면제/ 당초 환급 여부 상관없이 건물 공급 가액에 부과/ 10년 내 폐업 후 양도 시 당초 환급 받았으면 추징/ 일반과세자 10%(세금계산서 발급 시 양수인 징수), 간이과세자 3%/ 면세사업자, 비사업자 면세/ 포괄 양도양수 계약에 의해 생략 가능/ 폐업일 속한 달의 말일부터 25일 이내 신고
4. 상가 취득세
상가 취득 시 발생하는 세금으로 상가 취득세에 농어촌특별세, 교육세가 추가된다.
유흥주점, 고급 오락장 등은 12%의 증가 세율이 적용되는데 취득 후에도 5년 이내 임차인이 증가 대상 업종에 해당하면 취득세 중과세가 소급 적용되어 추징당할 수도 있다.
취득일로부터 60일 이내 물건지가 있는 시, 군, 구청에 납부해야 하며, 취득일로부터 30일 이내 등기하는 경우 취득세를 50% 분납할 수 있다. 납부 기한을 넘기면 신고 불성실 가산세(20%)와 납부 불성실 가산세(1일 10000분의 3)를 추가해야 하므로 기한 내 납부해야 한다. 취득세 납부 명세는 향후 양도세 필요경비 자료로 사용할 수 있으므로 보관한다. 취득세의 기준이 되는 취득시기는 잔금 후 등기하기 때문에 잔금 지급일이 원칙이다.
정상 거래 - 잔금 지급일
잔금 일전 등기 - 등기 접수일
잔금 지급일 불분명 - 등기 접수일
무상 승계 - 계약일
상속 - 상속 개시일
증여 - 증여 계약일
취득세 과세 표준은 실제 신고 거랫값 기준이 원칙이며 신고 가액이 시가표준액(기준시가)보다 낮거나 상속, 증여의 경우 시가표준액이 과세표준이 된다.
유상취득 중 일반 세율 4.6%, 중과 세율 13.4%
신축은 3.16%, 상속(농지 외) 3.16%, 증여 4% 가 취득세율이다.
5. 상가 양도세
상가 양도세는 양도차익에 대한 세금으로 양도할 때 취득가액 대비 남는 금액이 있는 경우 부과되며, 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 내 신고를 해야 한다. 그러면 다음 해 5월에 확정 신고를 한다.
실제 거랫값을 기준으로 부가가치세를 제외한 양도가액에 취득가액과 필요 경비(취득세 등)를 뺀다.
양도차익에 장기보유특별공제, 기본공제(250만원)를 뺀 과세표준에 세율을 곱하고 누진 공제액을 빼면 양도세 산출 세액을 구한다.
양도 세율은 보유기간이 1년 미만이면 50%, 2년 미만이면 40%, 2년 이상 보유하면 일반 세율이 적용된다.
상가는 주택처럼 양도세 비과세는 없으나 여러 상가를 보유해도 중과세되지는 않는다.
장기보유특별공제의 경우 10년 이상 보유해도 최대 30%까지 적용된다.
양도세 줄이기 위해 양도가액 낮추는 다운계약을 해서 적발되면 40%의 가산세와 취득세의 1.5% 한도 내에서 과태료 제재를 받는다. 취득세와 환급을 받지 못하는 부가가치세, 법무사 비용, 중개수수료, 채권 할인 비용 등의 필요 경비는 양도세 절세 때 중요하므로 반드시 입증 서류에 근거해 실제 지출된 사실이 확인되어야 한다. 종합소득세 신고 시 비용처리 했거나 자산으로 등으로 등재 후 감가상각비로 처리했다면 이중 공제 안 되므로 양도소득세 계산 시 필요 경비에서 뺀다.