임대 수익률은 상가 투자의 중요한 기준이지만 수익률이 높으면 좋지만 무조건 수익률만 좇는 것은 위험하다.
상가 수익률은 상권, 점포의 입지, 임차 업종 등에 따라 차이가 나지만 서울의 경우 3~4% 정도이고 서울에서 멀어질수록 수익률은 올라간다.
수익률은 물가 상승률과 대출을 고려하지 않고 투자 금액 대비 임대료의 비율을 나타내는 명목수익률과 물가 상승률을 감안한 실질 수익률, 대출을 고려한 순수익률로 구분된다.
1. 명목 수익률 (=임대 수익률)
투자 금액 대비 임대료의 비율
물가 상승률과 대출 금액에 따라 편차가 생기지 않아 수익률을 객관적으로 비교 분석하기에 적합
연 임대료(월 임대료 x12) / 투자 금액 (매매가 또는 분양가 - 보증금) x100
2. 실질 수익률
명목 수익률 - 물가 상승률
3. 순수익률
대출금과 대출이자를 포함해 순 투자 금액 대비 임대료 비율을 계산
대출을 고려한 순수익률은 대출 많을수록 수익률이 높아져 수익률 착시 현상 생길 수 있다.
이는 분양 현장에서 수익률 높아 보이려고 자주 사용하는데, 순수익률을 명목 수익률로 착각해 수익률이 높다고 잘못 판단 할 수 있다.
순 임대료(연 임대료 - 연이자) / 순 투자 금액 (매매가 또는 분양가 - 보증금 - 대출금) x100
4. 수익률의 함정
높은 수익률을 기대하는 투자자들의 심리를 이용해 인위적으로 임대료를 높이거나 대출을 유도해 투자 금액이 적어지게 만들어서 수익률을 올리는 함정을 만드는 경우가 있으므로 주의가 필요하다.
임대료를 높이는 방법은 임대료를 인위적으로 시세보다 높게 책정하는 것을 도시 인프라가 완성되지 않은 신도시 분양 상가에서 자주 접할 수 있다. 신도시 내 분양 상가는 주변 인프라가 형성되지 않았기 때문에 상권 분석이나 주변 시세를 확인하기가 어렵다. 월세가 어느 정도여야 하는지 검증하기 힘들다.
그래서 상가 분양가를 기준으로 잘되는 상가 수익률을 적용해 임대료를 산정한다.
보통 신도시 상가의 분양가는 토지 가격, 건축 비용 외 개발 이익과 마케팅 비용까지 포함되어 가격이 높게 산정된다. 수익률도 장사가 잘되는 경우를 적용하기에 적정 수준보다 임대료가 높게 책정된다. 높은 임대료로 임차인이 아무리 열심히 해도 버티지 못하는 상황이 오고, 임대인도 높은 가격으로 분양받아서 월세 낮추기도 어렵게 된다. 임대인과 임차인 모두 피해가 되는 것이다. 분양 상가는 입점한 지 2년 지나면 임대료 하락이 다반사로 꼼꼼한 분석이 필요하다.
그래서 높은 수익률보다는 안정적이고 지속 가능한 임대 수익률이 더 중요한 것이다.
은행, 약국, 유흥업소 등 임대료를 높게 받을 수 있는 업종을 입점시키면 된다고 하지만, 해당 업종이 빠진 후에는 동일 수준의 높은 임대료를 낼 임차인 구하기가 어렵고 공실 기간이 길어질 수 있다. 결국 버티다가 임대료가 낮은 업종을 입점시키면서 수익률이 하락하고 상가 가치가 떨어지게 된다.
지나치게 높은 수익률 고집하는 것보다는 일반적이면서 합리적 수익률이 2년, 4년 꾸준히 이어지게 하는 것이 더 중요하다.
5. 상가 공실 최소화 방법
공실 기간에는 임대 수익이 나오지 않기 때문에 임대료 하락보다 사실상 더 위험하다.
공실이 발생하면 공실 원인부터 파악해야 한다.
주변 시세보다 높은 임대료 내던 임차인이 계약 연장 안 해서 공실이 생기는 경우가 최악인데, 이는 주변 시세보다 높은 월세를 내고 있었기에 현재 받는 수준의 월세를 내는 새로운 임차인을 구하기가 어렵고 자칫 공실 기간이 길어져 임대 수익을 올리지 못해 손실이 발생한다. 주변 시세를 맞춘 월세로 다른 임차인을 구하면 임대료 하락에 따른 수익률 하락으로 상가 가치까지 떨어질 수 있기 때문에 상가 주인 입장에서 진퇴양난이다.
예전 임대료 수준으로 빨리 매매를 추진하거나 가치 하락을 각오하고 새로운 임차인을 빨리 구해야 한다.
공실률은 상가 점포 중 비어 있는 상가 점포의 비율이 얼마나 되는지 나타내는 비율이다.
공실률 = 공실 점포 수 / 전체 점포 수 x100
여러 상가 점포로 구성된 근생빌딩의 경우 공실이 없으면 좋지만 10%의 공실은 감안해서 수익률을 계산하는 것이 좋다.
공실이 되면 월세 못 받는 금전적 손실 외에도 임차인 구해야 하는 심리적 부담으로 미리 예방이 필요하다.
임대료를 받는 임대인과 임차료를 내는 임차인은 공존의 관계이다. 임차인이 잘되어야 월세도 잘 내고 공실도 발생하지 않으므로 임차인의 영업이 잘되도록 최대한 지원하는 것이 필요하다.
상가의 임대료는 가급적 주변 시세와 비슷하게 맞춘다. 임대료의 균형이 깨지면 임대인과 임차인 중 어느 한쪽은 피해를 보기 때문에 분쟁을 줄이기 위해서 상권에 형성된 시세 수준의 월세를 받는 것이 좋다.
과도한 월세 인상은 임차인의 계약 연장이 안 되어 공실의 빌미를 제공할 수 있다.
임차인이 하자 수리 요구를 하면 최대한 대응해 주는 것이 좋다. 하자 수리 요구를 임대인이 대응해 주지 않거나 무대응으로 무시할 경우 임차인은 계약 만기가 되면 바로 다른 곳으로 가겠다고 마음을 먹는다.
6. 상가의 가치 평가
구분 등기된 상가는 임대 수익에 따라 적정 가격이 형성되며 상가의 입지, 층, 건물 상태, 전용 면적, 대지 지분, 건축 연도 등에 따라 차이가 날 수 있다. 상가 주택이나 근생빌딩 등 통 임대하는 상가 건물은 임대 수익뿐 아니라 대지 가격과 건물가격으로 평가한다. 재개발, 재건축 상가는 진행 상황에 따라 대지 지분, 공시 지가, 층, 전용 면적, 임대료 등 종합적으로 고려해 판단된다.
개별성이 강한 상가는 현장 조사를 해야지 정확한 가치를 확인 할 수 있다.
이론적으로 평가하는 방법인 수익환원법과 원가법은 사전에 준비할 수 있는 방법으로 정확도는 70~80% 정도다.
수익환원법 = ( 연 임대료 (월 임대료 x12) x100/ 수익률 )+ 보증금
구분등기가 된 상가를 평가할 때 적합한 방법이다. 상가는 임대 수익이 목적인 수익형 부동산으로 재건축, 재개발 상가가 아니면 대지 지분은 크게 중요하지 않다. 상가의 우선순위는 수익률이다.
원가법
부동산 감정 평가방법평가 방법의 하나로, 토지 가격과 건물의 잔존 가치를 합해 계산한다. 대지 면적이 큰 상가주택이나 근생빌딩의 가치를 평가할 때 적합하다.
평가 가치 = 토지 가격 + 건물 가격
토지가격 = 대지 면적 x 면적당 토지가격(주변시세 또는 공시지가 x 반영 비율)
건물가격 = 연면적 x 면적당 건축비 x 감가수정
공시지가 반영 비율 : 2~2.5배
감가수정 : 1- 사용 연수 ÷ 40년
1m2 당 건축비 : 180~210만원 (평당 600~700만원)
면적 당 토지 가격은 현장 조사를 통한 시세나 인터넷 매물 정보를 통해 확인한다.
원가법은 임대 수익률을 반영하지 않고 토지 가격과 건물 가격으로만 평가되므로 수익환원법과 병행해서 가치를 확인하는 것이 좋다.
근생빌딩이나 상가주택은 수익환원법과 원가법 간 가격 차이가 크지 않지만, 만약 가격 차이가 크다면 원인을 분석해 타당성을 확인해야 한다.
구분등기 된 상가는 수익환원법으로 계산하는 것이 정확도가 더 높다.
마지막으로는 꼭 현장 조사를 통해 상권과 입지, 임차 업종, 주변 시세 등을 종합적으로 판단한다.