상가에 투자하려고 하면 상가의 용도변경에 대한 개념은 이해하고 있는 것이 좋다.
상가를 임대하고 매매할 때 업종과 용도 변경을 제대로 알고 있어야 한다. 상가건물에 적합한 업종인지, 용도변경이 필요한지에 대한 판단이 필요하기 때문이다.
상가 준공 후 용도 변경을 하려면 변경 부분이 건축법 등의 기준에 적합해야 한다.
건축물의 용도는 9개의 시설군(최상위군 1군 → 최하위군 9군)으로 분류되고 시설군 내 29가지 용도로 구분된다.
상가의 용도를 변경하려면 건축물대장의 용도를 확인 후, 용도 변경 행위가 허가 대상인지, 신고 대상인지 여부를 판단해야 한다. 즉, 상가의 용도 변경은 허가 대상, 신고 대상, 건축물대장 기재 내용 변경 신청 대상, 건축물대장의 기재 내용 변경 신청 없이 할 수 있는 대상 등 이렇게 4가지로 분류된다.
제1군 (자동차 관련 시설군) : 자동차 관련 시설
제2군 (산업 등 시설군) : 운수 시설, 창고시설, 공장, 위험물 저장 및 처리시설, 분뇨 및 쓰레기 처리시설, 묘지 관련 시설, 장례식장
제3군 (전기 통신시설군) : 방송 통신시설, 발전시설
제4군 (문화 집회시설군) : 문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광 휴게시설
제5군 (영업시설군) : 판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설 중 고시원
제6군 (교육 및 복지시설군) : 의료시설, 교육 연구시설, 노유자시설, 수련시설
제7군 (근린생활시설이군) : 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(고시원제외)
제8군 (주거 업무시설군) : 단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정 및 군사시설
제9군 (그 밖의 시설군) : 동물 및 식물 관련 시설
1. 허가 대상
하위용도를 상위용도로 변경할 때 허가 대상 여부를 확인해야 한다.
허가될 가능성은 10% 미만으로 낮아 현실적으로는 어렵다.
ex) 각 층 바닥면적이 300m2인데 2층은 수학학원 입점하여 있고 3층에 영어학원 입점 시 용도 변경해야 할까? 현재 건물은 2종 근린생활시설로 용도 변경되어 있다.
만약 집합건물이 아닌 단독 건물인 경우 3층 영어학원만 아니라 2층 수학학원도 교육 연구시설로 용도 변경해야 한다. 구분등기된 집합 상가건물일 경우 2층 수학학원은 용도 변경할 필요 없고, 3층 영어학원만 용도 변경하면 된다.
2. 신고 대상
상위용도에서 하위용도로 변경할 때 신고 대상 여부를 확인해야 한다.
50% 이상 가능해서 허가 대상에 비해 가능성이 높다.
신고 의무 위반 시 용도 변경하고자 하는 부분의 10%에 해당하는 금액에 대한 이행 강제금이 부과된다.
3. 건축물대장 기재 내용 변경 신청 대상
같은 시설군 안에서 용도를 변경한다면 건축물대장 기재 내용 변경 신청을 하면 된다. 이 경우는 90% 이상 가능해 큰 무리가 없이 진행된다.
4. 건축물대장 기재 내용 변경 신청 없이도 할 수 있는 대상
동일 용도에 속하는 건축물 간 용도를 변경할 때 건축물대장 기재의 내용 변경 신청 없이도 가능하다.
공인중개사사무소를 일반음식점으로 용도 변경하는 경우는 기재 내용 변경 신청 안 해도 된다.
5. 영업장이 필요 없는 자유업종
상가는 업종에 따라 영업 신고, 등록, 허가를 받아야 한다. 영업신고증도 필요 없는 자유업종은 용도 변경에서도 자유롭다. 장사를 하려면 업종에 따라 관할 관청에 영업신고증, 영업등록증, 영업허가증을 발급받은 다음에 영업해야 한다. 업종에 따라 신고나 등록, 허가를 받아야 하는 업종은 입점하려는 건축물의 용도에 맞지 않으면 용도 변경을 해야 한다.
영업장이 필요 없는 자유업종으로는 의류, 화장품, 신발 가게, 슈퍼마켓, 휴대전화대리점, 편의점, 가구점, 서점, 자동차 대리점, 꽃집 등이 있다.
영업장이 필요한 업종으로 허가 업종에는 단란주점, 유흥주점, 신용정보업, 성인 오락실, 유료 직업소개소, 의약품 도매상 등이 있다.
영업장이 필요한 업종으로 등록 업종에는 공인중개사사무소, 독서실, 노래연습장, 피시방, DVD방, 청소년오락실, 약국, 의원, 학원, 안경원 등이 있다.
영업장이 필요한 업종으로 신고 업종에는 일반음식점, 휴게음식점, 제과점, 당구장, 스크린골프장, 체육도장, 고시원, 동물병원, 목욕탕, 미용실, 세탁소, 식육점 등이 있다.
6. 참고
학원은 등록 업종으로 건축물 용도가 바닥 면적 500㎡ 미만이면 제2종 근린생활시설이고 500㎡ 이상은 교육 연구시설이다.
업무시설의 건축물의 용도는 바닥면적의 합이 500㎡ 미만이면 2종 근린생활시설, 500㎡ 이상이면 업무시설에 해당한다.
휴게음식점, 제과점은 바닥 면적의 합이 300㎡ 미만이면 제1종 근린생활시설이고 300㎡ 이상이면 제2종 근린생활시설이다.
한식집, 일식집, 분식집, 중식당, 레스토랑, 고깃집, 횟집, 바 등 일반음식점은 바닥 면적 제한 없는 제2종 근린생활시설이다.
노래연습장은 등록 업종으로 바닥면적 제한 없이 제2종 근린생활시설이다.
피시방은 등록 업종으로 바닥면적이 300㎡ 미만이면 제2종 근린생활시설이고 300㎡ 이상이면 판매시설이다.
당구장은 신고 업종으로 바닥면적이 500㎡ 미만이면 제2종 근린생활시설이고 500㎡ 이상이면 운동시설이다.
스크린골프장은 신고 업종으로 바닥면적이 500㎡ 미만이면 제2종 근린생활시설이고 500㎡ 이상이면 운동시설이다.
고시원은 신고 업종으로 바닥면적이 500㎡ 미만이면 제2종 근린생활시설이고 500㎡ 이상이면 숙박시설이다.
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