1조 목적
이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
2조 적용 범위
이 법은 상가건물의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.
보증금을 정할 때는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임 액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
3조 대항력 등
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
임차 건물의 양수인( 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
4조 확정일자 부여 및 임대차 정보의 제공 등
확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
9조 임대차 기간 등
기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
10조 계약갱신 요구 등
임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
다만, 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니한다.
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
그 밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
10조의3 권리금의 정의 등
권리금이란 임대차 목적물인 상가 건물에서 영업하는 자 또는 영업하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
권리금을 알기 쉽게 정리하면, 점포가 위치한 지역적 특성으로 인한 프리미엄인 일명 자릿값인 바닥 권리금과 기존 점포의 시설투자에 대한 통상적으로 연 20%의 감가상각으로 계산하는 구조의 시설 권리금, 마지막으로 통상 1년간의 순수익인데 중개사가 실제 매물접수를 받을 때 순수익에서 본인 및 배우자의 인건비를 뺀 금액이 실제 순수익이라는 점을 꼭 숙지해야 합니다.
점포 양도양수의 권리금 계약은 상가 권력 양도양수계약서와 본 계약인 임대차계약으로 구성되며, 임대인의 임대 조건 변경이 있는지를 사전에 체크해야 한다.
10조의4 권리금 회수 기회 보호 등
임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다.
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가 건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위
임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
10조의8 차임 연체와 해지
임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
3기 연체란 3개월의 기간의 개념이 아니고 3기 차임 액수의 개념이다. (부개사 불포함)
12조 월차인 전환 시 산정률의 제한
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.
은행법에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
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