1. 관공서 상권
주말, 공휴일에 한산하고, 접대 문화가 많이 사라져서 관공서 주변에 고급 음식점, 유흥업소 수요도 많이 줄었다.
법원, 시청, 도청, 세무서, 구청 등 관공서 중심으로 형성된 관공서 상권은 예전만 못하다.
예전에는 토요일까지 근무하고 접대가 보편화되어서 관공서 주변에 먹자골목이 형성되었고 안정적 상권을 유지하고 있었다. 점심시간만 아니라 저녁에도 접대로 술집과 노래방이 호황을 누렸다. 현재는 공휴일 뿐 아니라 주 5일 근무로 주말에도 한산하다. 그리고 시대 변화로 공무원들의 근무 태도도 많이 변화했다. 김영란법 시행 이후 접대에 부담을 느껴 같이 식사하는 것도 부담스러워해서 거절하고 있어 관공서 주변 고급 음식점들의 매출 하락하여 폐업하거나 업종 전환이 되고 있다.
장사하는 사람들이라면 피해야 할 상권이지만 임대 이익만 얻으면 되는 상가 투자자라면 관공서 상권의 특성을 잘 활용하면 된다. 월세가 목적인 상가 투자자라면 분양가 비싼 1층보다는 2층 이상 투자를 해서 변호사나 법무사 사무실로 임대하면 안정적인 고정 임대 이익을 얻을 수 있다. 법원 이전해 오면 변호사, 법무사 사무실 수요가 급증하고 민원인들의 점심 수요를 표적으로 삼은 중저가 음식점 등이 가능한 상가라면 투자해도 괜찮다.
2. 오피스 상권
주말, 공휴일은 한가하지만 점심시간은 인산인해인 상권이다.
사무실 중심 상권은 보이는 것과는 달리 손 바뀜이 자주 일어나는 상권으로 '눈에 보이는 게 다가 아니다'라는 것을 일깨워주는 상권이다. 회사들이 모여 있어 직장인 수요가 몰리는 사무실 중심 상권은 점심시간에는 손님들이 가득 차 있다.
관공서 상권과 유사해서 저녁은 비교적 한가하며 주말과 공휴일은 더 한가하다.
유동 인구(직장인)의 움직임은 점심때를 제외하고는 출퇴근에 몰려 있다.
비싼 임대료와 장사 안되는 주말을 감안하면 점심 장사와 저녁 장사만으로 월세와 인건비를 부담하는 것은 쉽지 않다.
상가 1층은 이런 사무실 중심 상권의 특성을 알고 차별화된 전략이 있는 창업자들이 집중해야 성공할 수 있지만, 상가 투자자는 오피스 임차 수요를 겨냥한 오피스 투자가 더 적합할 수 있다.
최근에는 지식산업센터가 사무실 중심 상권으로 주목받고 있는데, 유행처럼 공급이 늘어나는 추세로 예전보다 상권 분석을 더 할 필요가 있다.
3. KTX 상권
KTX 이용객은 지하철 이용객과는 달리 여유가 없고 빨리 이동하려는 성향이 강해 주변 상권으로 유입 수요가 많지는 않다.
KTX 이용객은 출발 시간을 맞춰야 하고 짐이 있어 KTX 역 밖의 상가 이용할 일이 없다. 서울과 부산 왕복을 요즘은 일일생활권이 가능해 KTX 역 주변의 숙박시설을 찾아보기 어렵다. 지하철역은 도심이나 아파트 단지처럼 배후 수요가 풍부한 곳에 있어 역에 내려도 마을버스를 타거나 걸어서 이동하는 반면 KTX는 도시 외곽에 있어 자동차, 버스, 택시를 이용한다.
KTX 역 인근 상가의 유효 수요는 KTX 이용객이 아니라 상가의 배후에 있는 아파트 단지이므로 배후 수요를 제대로 확인해야 한다.
4. 버스터미널 상권
버스터미널 안에서 소비가 이루어지는 버스 터미널이라고 해도 도심에 있어 주변 아파트 단지의 배후 수요를 끼고 있으면 좋은 상권이다.
버스 터미널은 기차역과 같이 전통적인 도심 상권에 자리 잡고 있었는데 기차역은 KTX 역 개발로 이용객이 줄어 폐쇄되기도 하고 공원으로 재탄생하기도 한다. 버스터미널의 고속버스가 KTX보다 이용객이 적지만 버스터미널을 외곽에 이전하는 것은 현실적으로 어려워 그대로 명맥을 유지하고 있다.
버스 터미널 이용객은 여행, 출장 등 목적이 있어 짐이 많아 버스 터미널 안에서 소비한다예전보다 수요가 줄어들었지만 기존 도심에 있어 고정 이용객이 많은 편이다. 그래서 숙박시설과 각종 음식점이 여전히 건재하지만 되면서 상권이 후퇴하고 있지만 최근 터미널보다 주변 주상복합, 오피스텔의 영향을 더 받고 있지만 현대식으로 개발되면 주변 상권이 다시 활력이 생길 것이다.
지하철역이 연결되어 있고 주변에 배후 수요까지 두터운 버스 터미널 상권이 이전하고 해당 부지가 개발되면 매우 큰 후 재이다. 서울에 도심의 알짜 부지에 자리 잡은 대형 버스 터미널 부지가 개발된다면 상권이 업그레이드될 수 있다.
많은 고속버스 이용객을 잡기 위해 백화점, 쇼핑몰을 연계해 복합 쇼핑센터로 탈바꿈하는 경우를 요즘 많이 볼 수 있다.
5. 병원 상권
대형 병원은 생각보다 주변 상권에 큰 영향은 주못하지만 병원은 동네 상권 중심이라 주변 상권에 도움이 된다.
면회객 등 유동 인구가 엄청 많고 의사, 간호사, 병원 직원 등 상주 인원이 많은 대형 병원이 개원하는데 호재이지 않을지 라는 반문이 들 수 있는데 대형 종합 병원 주변 상권은 그리 활성화되지 않는다.
요즘 대형 병원은 복합시설이라서 그렇다. 병원 안에 편의점, 카페, 가맹점 제과점, 음식점, 은행 등이 있어 병원 밖으로 나갈 이유가 없다. 병원 이용객은 대부분 환자, 환자 보호자, 면회객이라 병원 주변에 돌아다니며 소비할 마음과 시간적 여유가 없다. 의사, 간호사 역시 바빠서 출퇴근 시가 아니라면 주변 상권으로 나갈 여유가 없다. 대형 병원이 들어오면 주민들은 호재이지만 상권 활성화에는 그다지 도움이 안 된다. 개원 전에는 기대감이 높지만 개원하고 나면 기대만큼 큰 효과가 나오지 않다.. 반면 동네 상권에 위치한 개인병원은 대형 병원과는 다르다. 주민들의 접근이 용이한 곳을 선호하기에 해당 지역에서 가장 상권이나 입지 여건이 좋은 자리에 있다. 안과는 상권의 핵심 입지에 자리잡고 있어 안가주변은 좋은 상권일 가능성이 높다. 그리고 이용객이 많은 소아청소년과, 내과, 이비인후과 등이 있는 상가건물의 약국 자리는 인기가 높다.
이용객이 적고 약 제조가 많지 않은 치과, 정형외과 등이 있는 상가 건물은 기대보다는 이하이다.