아파트 투자는 부동산 시장 분위기에 따라 보유하고 있는 자금에 맞춰 선호하는 지역의 아파트를 선택하면 되어서 비교적 상가 투자에 비해 쉬운 편이다. 입지, 학군, 교통 등 현재 가치와 용적률, 대지 지분 등 내재 가치, 그리고 개발 호재 등 미래 가치가 높을수록 유명한 아파트가 되며 가격도 비싸진다.
반면 상가는 좋은 지역에 있어도 다 좋다고 할 수 없다. 월세가 많으면 무조건 좋은 상가일까? 그렇게 단순한 문제는 아니다. 수익성, 환금성, 안정성, 미래 가치 등 4가지 성공 조건이 잘 맞아떨어져야 좋은 상가이다.
< 상가 투자 성공 조건 >
1. 수익성
상가는 월세라는 임대 수익이 목적인 수익형 상가로 수익률이란 투자 금액 대비 월세인 임대료를 얼마나 많이 받을 수 있느냐를 나타내는 비율을 말한다. 상가 종류와 입지, 상권, 임차 업종에 따라 차이가 있지만 서울은 보통 3~4%를 수익률로 보는데 요즘은 시중 은행 금리보다 수익률이 낮아 매력도가 떨어지는 것은 사실이다.
수익률이 무조건 높게 나오면 좋지만, 꼭 그런 것은 아니다. 수익률이 낮아도 공실 가능성이 매우 적어 관리가 편하거나 투자수익률이 더 좋을 수도 있기 때문이다.
보통 임대수익률과 투자수익률을 합해 5% 정도로 잡는다.
아파트는 투자 가치가 높게 반영되고, 상가는 임대 수익 가치가 높게 반영된 부동산이다.
서울은 인구 밀도가 높아 지방보다 공실 가능성이 작고 공실이 발생해도 임차인을 빨리 구할 수 있다.
또, 지가나 임대료 상승으로 인한 매매 가치의 상승 가능성도 높아 낮은 수익률인데도 인기가 높다.
2. 안정성
월세가 높게 나와서 주변보다 비싸게 샀는데 월세가 떨어지거나 기존 임차인이 나가면 위험하다.
이런 경우는 신도시 분양 상가에서 많이 발생하는데, 상가의 가치는 임대 수익률이 절대적이기 떄문에 임대료 하락은 곧 매매 가치의 하락으로 이어진다. 지나친 높은 수익률만 고집하거나 월세를 높게 받기보다는 꾸준히 안정적으로 받는 것이 중요하다.
3. 환금성
환금성은 물건을 현금화할 때 걸리는 시간으로, 상가는 아파트보다 환금성이 낮다.
환금성이 좋다는 것은 단기간에 빨리 팔 수 있다는 의미이다.
아파트도 부동산 시장 분위기에 따라 잘 팔리지 않기도 하지만 그래도 수요층이 두터워 가격을 조정만 하면 금방 팔린다.
반면, 상가는 아파트보다 수요층이 두껍지 않고 물건마다 개별성이 강해서 부동산 시장 분위기에는 크게 영향받지 않고 오히려 수익률, 공실률, 건물 상태, 임차 업종 등에 영향을 받는다.
시장 분위기가 좋아도 경쟁력 없는 상가는 팔리지 않으며, 시장 분위기가 나빠도 경쟁력 있는 상가는 잘 팔린다.
4. 미래가치
상가는 임대수익과 공실에 문제없다면 가격이 크게 움직이지 않는다. 상가 가격이 올라가려면 월세가 올라야 하는데 내수 경기 침체로 자영업자들이 어려운 요즘에 월세 올리시는 게 쉽지는 않다.
미래가치가 있는 상가라면 충분히 가치 상승을 기대할 수 있다. 상가의 미래 가치는 상권의 성장이나 변화로 인해 상가 매출을 일으키는 배후 수요가 증가하는 것을 말한다. 배후 수요가 증가하면 임차인의 매출이 늘고 자연스레 임대료 상승 가능성이 있어 상가의 가치 상승으로 이어진다.
< 상가의 종류 >
1. 단지내상가
아파트의 단지 내에 있는 상가는 고정적인 배후 수요를 확보하고 있어 안정적인 임대 이익을 얻을 수 있다. 상업지역에 비해 수요가 한정적이라 500세대 이상이 되지 않으면 기대에 못 미칠 수도 있다.
단지 내 상가를 입찰하는 경우, 프리미엄이 형성되어 있을 가능성이 높다. 이는 입찰 당시 미래 가치가 먼저 반영된 경우라서 투자의 입장보다는 안정적인 임대 수익을 목적으로 하는 것이 좋다.
편의점, 카페, 미용실, 세탁소, 공인중개사사무소 등 업종이 제한적이다.
2. 근린상가
주거지역의 인근에 있는 상가로 상권에 따라 지하철역이나 KTX 역 주변의 역세권 상가와 택지지구나 중심상업지역에 위치한 중심 상업권 상가, 가로형 상가로 구분할 수 있다.
구분 등기 여부에 따라 꼬마 빌딩 형태의 근린 상가 빌딩, 점포당 주인이 별개로 되어 있는 구분 상가 중 중대형 규모의 근린 상가 빌딩으로 나눌 수 있다.
골목 안쪽에 있고 3~4층의 연면적 500㎡ 이하의 꼬마빌딩은 다가구 주택처럼 주인이 한명에 여러 임차인에게 임대하는 형태로 소규모 형태이다. 주인 한명이 땅과 건물을 모두 소유하고 있어 안정적인 임대료가 뒷받침되면 지가 상승도 기대할 수 있다. 이런 꼬마 빌딩은 예전에 단독주택을 보유하고 있다가 골목 상권의 발달로 근린 상가건물로 건축한 경우가 많다.
번화가에 있고 6~10층 이상의 중대형 상가 빌딩은 갓 분양되어 구분 등기되어 있어 상가 주인이 각각 존재한다.
이런 중대형 상가 빌딩은 상업지역에 택지를 확보한 후 건축해서 상가 분양을 하는 경우가 많다.
구분 상가의 경우 대지 지분이 낮아 가치 상승보다는 안정적으로 임대료를 잘 받는 것을 주목적으로 한다.
3. 복합 상가
주상복합, 오피스텔, 지식산업센터의 상가를 복합 상가라고 한다.
상층부의 아파트나 오피스텔이 있고 저층부에 상가가 있는 형태이다.
상층부의 아파트, 오피스텔 등 주거시설이 있어 고정 수요를 확보할 수 있다. 입지가 좋은 지하철역이나 상업 지역에 있는 경우가 많아 매력적일 수 있다. 오피스텔의 경우 300세대, 아파트의 경우 500 세대 이상 안 되면 기대 이하일 수 있으므로 주의가 필요하다. 그리고 분양가와 관리비가 많이 들어 충분한 수익성 검토가 필요하다.
최근 지식산업센터가 많이 건설되면서 자산의 상가 분양도 많이 하고 있다. 1층은 근린상가, 2층은 업무 지원시설, 3층 이상은 업무시설로 구성되며, 근린상가와 업무 지원시설은 대출 한도와 금리 차이가 발생한다.
지식산업센터는 사무실 중심 상권으로 공휴일이나 주말에 상가 이용 고객이 현저히 떨어질 수 있어 꼼꼼한 확인이 필요하다.
4. 테마 상가
쇼핑몰 개념으로 유사 업종이 몰려 있어 시너지 발생해 경쟁력을 높일 수 있다.
하지만 쇼핑몰 자체가 경쟁력을 잃으면 경매 시장에 한꺼번에 매물이 나올 위험 가능성도 있다. 전자상가, 의류상가 등이 있지만 공구 유통 상가가 그나마 선전하고 있다.
5. 상가 주택
1층 ~2층 저층부까지는 상가, 3~4층 상층부는 주택으로 구성된 것으로 지가 상승에 따른 가치 상승과 안정적인 임대 이익을 얻을 수 있으며 최상층을 방으로 하면 주인 세대도 거주할 수 있어서 투자, 임대 수익, 거주 3마리 토끼를 다 잡는다. 상가 주택은 주택가나 먹자골목에 주로 자리 잡고 있다. 서울은 20~50억이 기본이다. 상가 주택은 개별성이 강해서 위치, 입지, 상권, 건물 상태, 임대료, 매매 가격 등을 꼼꼼하게 조사해야 한다.
6. 파생상가
호텔, 공원 등 특수 시설 안에 있는 상가로 직영점으로 운영되는 경우와 분양하는 경우가 있으며, 기차역이나 지하철역처럼 주기적으로 재계약하는 곳도 있다. 공급이 제한적이고 독점적으로 상권을 확보하기 때문에 경쟁력이 있다. 돈이 있어도 쉽게 매매할 수 없어 분양이나 공개 추첨을 한다고 해도 운이 따라야 한다. 일부에서는 특수관계를 이용해 영업권을 확보하기도 한다.
카테고리 없음