상가 투자의 첫걸음은 상권을 아는 데서부터 시작한다.
상권이란? 특정 지역에 모여 있는 상가들이 물건과 서비스를 공급하면 소비자들이 유입되어 상가와 소비자 간 유기적 관계가 형성된 곳이다.
상권이 좋다는 것은 필요한 상가들이 모여 있고 소비자가 많아 장사가 잘되는 곳을 의미 한다.
상권이 좋으면 임대료와 권리금이 비싼데, 투자 자금에 맞는 합리적이고 안정적 수익률을 꾸준히 확보할 수 있는 상권의 상가를 찾는 것이 상가 투자의 핵심이다. 상권 분석을 잘하면 상가 투자의 실패 가능성은 낮아진다.
광의의 상권은 상가들이 모여 있는 지역에 오는 소비자들의 공간적 범위로 중심축에서 300m ~ 1km까지 형성되며, 범위와 변화가 중요하다.
협의의 상권은 개별 상가에 오는 소비자들의 공간적 범위로 상가 출입문에서 50~ 100m 정도이다. 코너 상가, 4차선 도로 접한 상가, 횡단보도, 버스정류장 유무 상가 등으로 유효 수요, 동선을 감안한 입지가 중요하다.
광의의 상권이 좋아도 협의의 상권이 좋지 못하면 투자를 신중히 해야 한다.
임대수익과 처분 수익을 목적으로 하는 상가 투자자뿐 아니라 장사를 통해 영업이익을 얻는 상가 창업자, 상가 분양을 통해 개발 이익을 얻는 상가 개발자 등 모두에게 상권 분석은 중요하다.
광의의 상권을 먼저 분석하고 협의의 상권으로 들어와 입지 조거는 유동 인구의 흐름과 속도 등을 분석해 상가 투자의 타당성을 결정한다.
1. 형성 원리에 따른 자연 상권과 계획 상권
자연 상권은 오래 전부터 자연 발생적으로 소비자들이 모인 상권이다. 도로가 협소하고 건물이 오래되었다. 주차장이 없거나 좁아서 이면도로의 단독주택 개조 상가나 상가 주택이 많다. 대지 면적이 비교적 넓은 단독 주택이나 상가 주택은 매매 가격이 높아 임대 수익률은 낮지만 땅을 개발할 수 있기 때문에 투자성이 좋다.
계획 상권은 도시 계획에 의해 인위적으로 형성된 상권으로 계획 세대(아파트) 입주, 백화점 같은 대형 상업시설 개발, 지하철 등 교통 여건 개선 등이다. 상권이 안정되는 성숙기로 접어드는 시기는 짧게 3년, 길게 5년 이상이 걸린다. 신도시 상가 투자는 개발 후 4년 이상 지켜보다 옥석을 가리면서 안정화된 상가를 잡는 것이 좋다.
자연 상권은 상권의 변화 흐름을 발리 아는 것이 투자 판단의 중요한 기준이 되고 계획 상권은 상권 형성 시점과 변화를 예측하는 것이 중요하다.
2. 소비 패턴에 따른 충동형 상권과 목적형 상권
목적을 갖고 찾아오거나 찾아가는 업종이 모여 있는 상권을 목적형 상권이라 한다.
자동차대리점, 가구점, 피자 배달점, 인터넷 쇼핑몰 등 목적형 상권은 상대적으로 좋은 상권은 아니다. 임대료가 저렴하다.
소비자가 충동적으로 가는 업종들이 모여 있는 상권을 충동형 상권이라 한다.
패스트푸드점, 편의점, 제과점, 카페, 화장품 매장, 의류 매장, 스포츠용품 매장 등 랜덤하게 소비하도록 만드는 대표적 충동형 업종이다. 충동형 업종이 있으면 유동 인구가 괜찮은 상권이라고 생각하면 된다.
3. 수요자의 이동 거리에 따른 광역 상권과 동네 상권
수요자들이 이동하면서까지 찾아오는 상권을 광역 상권이라 하며 유동 인구가 많고 장사 잘돼서 매매가격과 임대료가 높게 형성되어 있다.
동네 상권은 유효수요의 범위가 300m ~ 1km 이내이다. 제과점, 작은 카페, 떡집, 공인중개사사무소, 편의점, 세탁소, 미용실, 분식점 등이 있다. 보통 아파트 단지 내 상가나 신도시 근린상업지역의 상가 등이 동네 상권에 해당한다.
4. 중심가 상권
인구 50만 이하의 시나 신도시
교통이 편리, 문화, 편의시설이 잘 갖춰져 있어 유동 인구가 많다.
광역 상권과 충동형 상권의 특성을 보이고 있기에 좋은 상권이나, 경쟁이 치열하고 상가 매매 가격 및 임대료가 비싸다.
은행, 영화관, 패밀리 레스토랑, 의류 매장 등
고정 인구 보다 유동 인구에 무게 중심을 더 두고 유효 수요를 분석해야 한다.
5. 역세권 상권
지하철역 기준으로 형성되는 상권
출근 때와 같은 짧은 시간 안에 소비가 이뤄져 회전율이 높고 유상 업종 간 경쟁이 다른 상권에 비해 많이 치열하지는 않지만 환승역과 노선별, 출구 별 이용객 편차가 커 유효 수요의 이동 동선과 속도를 더 신경 써야 한다. 단골손님을 만들기 쉽지 않다. 고정 인구와 유동 인구를 모두 조사해야 유효 수요를 제대로 분석 할 수 있다.
6. 사무실 중심 상권
직장인 타깃인 상권
일반적 상권에 비해 낮 시간 때 직장인 인구밀도가 높다. 점심시간 때 폭발적인 매출 증가를 기대할 수 있다. 주말에는 매출 발생하지 않을 가능성이 높다.
고정인구, 유동 인구를 모두 조사해야 하며 유동 인구는 낮, 저녁, 주말별로 확인해야 한다.
7. 아파트 단지 상권
안정적인 배후 수요를 끼고 있어 꾸준한 매출 기대할 수 있으며 충성도 높은 단골 수요층을 기대할 수 있는 무난한 상권이다.
아파트 세대수와 지역 주민의 연령대를 잘 확인해야 한다. 세대수 고정으로 향후 상권이 더 활발해지거나 성장할 가능성은 낮다. 고정 인구 즉 배후 수요 위주로 유효수요를 분석하는 것이 좋다.
8. 골목 상권
주택가의 골목과 관련된 상권
단독주택, 다가구주택, 다세대 주택 등이 있는 주택가를 기반으로 한다.
주거지 근처에 있어 늦은 시간까지 고객이 있고 다른 상권에 비해 매매 가격과 임대료가 낮아 투자 비용이 적게 든다.
유동 인구가 적고 퇴근 시간 이후 고객 유입이 활발하기 때문에 영업시간이 늦어진다.
고정인구 즉 배후 수요 중심으로 유효 수요를 분석하는 것이 좋다.
유동 인구 유입이 가능한 지하철역이 있는지, 맛집과 테마가 있는 스토리가 형성되어서 상권이 활성화 될 가능성 있는지도 확인한다.
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