상권 분석은 상권의 유형에 따라 유동 인구와 고정 인구의 '유효 수요'와 유효 수요 흐름인 '동선', 유효 수요의 속도인 '흐르는 자리'까지 상권 분석의 3단계를 제대로 분석해야 투자의 성공 확률을 높일 수 있다.
유효 수요란 실제 상가로 유입되어 구매를 일으키는 실질적인 수요를 말한다. 유동 인구인 유동 수요와 고정 인구인 배후 수요 모두를 유효 수요라고 한다. 광역 상권, 중심가 상권 분석에서는 유동 수요가 더 중요하고, 아파트나 골목 상권에서는 배후 수요가 더 중요하다.
일반적인 아파트, 골목 상권의 상가 투자를 할 때는 유효 수요는 유동 인구가 아닌 고정인구 즉 배후 수요를 분석하는 것이 효과적이다. 상가 주변에 위치한 아파트, 오피스텔, 원룸 빌라 등 수요의 세대수를 확인하면 배후 수요의 범위를 분석할 수 있다.
아파트는 500세대, 오피스텔은 300세대, 원룸 빌라는 400세대 이상이면 어느 정도 안정적인 상권이 형성되었다고 볼 수 있고 이 경우 월 200~300만원 정도의 임대료 내는 업종이 들어갈 수 있다. 편의점 매출을 보면 아파트는 가구당 3000~4000원, 오피스텔은 5000~6000원, 원룸 빌라는 4000~5000원 가구당 매출이 나오며 이는 일 매출로 150~200만 원 정도 나오면 운영하는 데 지장이 없다.
상권의 규모가 커질수록 유효 수요를 끌어들이는 집객력도 더 커진다.
실질적으로 구매로 이어지는 고정적인 유효 수요인 배후 수요의 범위를 설정해야 하는데 이 범위는 도보 10분 이내 세대수와 경쟁 상권, 상권 단절을 고려해서 정한다.
고정적인 상가 주변의 유효 수요를 배후 수요라고 하는데 도보 10분 이내 거리의 주택 세대수만 배후 수요의 범위로 잡아야 한다.
사람들이 몰리는 곳으로 가는 사람들의 심리로 인해 장사가 잘되는 가게는 더 잘되고 안되는 가게는 더 어려워진다. 그래서 경쟁상권이 중요하다. 많이 멀지 않으면 유효 수요 대상자들은 더 크고 활성화된 상가가 많은 상권으로 간다.
차량 통행량이 많고, 왕복 8차선 이상 대형 도로에 대해서는 심리적 위협을 느껴 잘 건너가지 않으려는 경향이 강하다.
철도는 완전한 상권 단절을 의미한다.
내가 투자하려는 상권만 봤다가는 객관성을 잃을 수 있으므로 다른 상권과 비교해 서로의 장단점을 아는 과정도 필요하다.
배후 수요에 비해 상가 공급이 많으면 임차인이 장사 잘하는 상가 외에는 유효 수요의 흐름인 동선과 속도인 흐르는 자리에 따라 장사 잘되는 상가와 잘되지 않는 상가 간의 명암이 엇갈리게 된다.
분양 가격 자체가 높아 장사는 잘되는 상가라도 고분양가로 인한 높은 임대료를 견디지 못하고 업종이 변경되는 경우도 있어 배후 수요가 풍부해도 안심하지 말고 동선과 흐르는 자리, 매매가격과 임대가격의 적정성도 반드시 검토해서 상가 투자의 타당성을 검증해야 한다.
배후 수요 분석 후에는 유효 수요가 어느 방향으로 이동하는지 유효 수요의 흐름인 동선 파악이 두번째이다.
동선은 유효 수요가 어느 방향으로 이동하는지에 대한 흐름이다. 같은 배후 수요 확보한 동일한 상권이라고 해도 동선에 따라 상가의 가치는 극명하게 차이가 난다.
동선을 제대로 파악하기 위해서는 그 시작점을 알아야 한다. 그 시작점은 아파트 출입구와 위치를 확인하는 데서 시작한다.
같은 배후 수요를 가져도 유효 수요의 흐름인 동선에 따라 상가로 실제 유입되는 유효 수요에 차이가 나면서 상가의 가치가 달라져서 그만큼 동선이 중요하다. 동선의 특징을 감안해 동선을 예측할 때 동선의 시작 점을 확인할 필요가 있다.
아파트의 경우 동선의 시작점은 아파트 출입구이다. 출입구가 없는 아파트 라인은 담벼락 같아서 수요의 단절을 의미한다.
배후 수요와 동선이 확보되어도 유효 수요의 흐름 속도가 빨라서 사람들이 지나쳐 버리면 좋은 상가가 될 수 없다.
흐르는 자리는 유효 수요의 이동 속도가 빨라서 해당 유효 수요를 상가로 흡수하기 힘들다.
도로가 넓고 차량 속도가 빠르며 인도와 차도 분리대 설치로 인해 차량 정차나 주차가 어려운 흐르는 자리의 특성을 보인다. 흐르는 자리에 있는 상가는 지나가는 유효 수요의 이동 속도가 빠른 곳인데 주요 특징으로는 첫째, 흐르는 자리에 있는 상가를 지나가는 유효 수요에는 목적이 있다. (출퇴근 지하철) 둘째, 역과 역사가 어중간한 위치에 자리 잡고 있다. 셋째, 차량 이동 속도가 빠르고 주차가 어렵고 차도와 인도 사이 분리대 있어 진입 자체가 어렵다면 사람들은 지나칠 것이다. 넷째, 상권이 작아 소비할 만한 업종이 주변에 제대로 형성되지 않았다. 목적이 있는 유효 수요가 많으며 역과 역 사이이며 목적형 상권이 형성되어 있다.
배후 수요, 동선, 푸른 자리 분석까지 종합적으로 분석해서 결론을 내야 한다.
무조건 좋은 상가에 투자하기보다는 현재 내가 갖고 있는 자금 등의 상황과 고정적인 수익을 원하는지 등의 조건에 맞게 투자 전략을 세워야 한다. 자금이 풍부하고 공실 위험이 낮추고 싶다면 좋은 상권에 있으면서 동선상에 있는 상가에 투자하면 된다. 현재 자금은 좀 부족하지만 임대 수익을 더 받고 싶다면 상권 상으로는 다소 떨어지지만 따라 임대료를 잘 받는 상가, 수도권이나 지방의 상가에 관심을 가져도 좋고, 꼭 1층만 고집하기보다는 2층 이상의 상가에도 관심을 가져 도자. 임대수익과 투자수익 모두를 만족시키는 것은 현실적으로 어렵다. 임대 수익률이 높으면 투자 수익률이 낮을 수밖에 없다. 넓은 대지를 확보하고 있어 지가 상승이 기대되고 향후 신축할 수 있는 상가나 대지 지분이 커서 재개발, 재건축의 가능성이 있는 상가라면 임대 수익률이 낮아도 관심 가져도 좋다.
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