1. 아파트 면적
전용면적 : 각 세대가 독립적으로 사용하는 실제 거주 면적으로 발코니 제외
주거 공용면적 : 계단, 복도, 엘리베이터실, 1층 현관 등
기타 공용면적 : 지하층, 관리사무소, 노인정, 전기실, 주차장 등
아파트 공급면적 = 전용면적 + 주거 공용면적
아파트 분양 면적 = 전용면적 + 주거 공용면적 + 기타 공용면적
아파트 계약 면적 = 전용면적 + 주거 공용면적 + 기타 공용면적 + 지하 주차장 면적
상가 등 분양(계약) 면적 = 전용면적 + 공용면적(해당 층 공용 + 전체 공용)+ 주차장 면적
아파트를 제외한 오피스텔, 업무시설, 상가 시설 등은 분양 면적과 계약 면적을 동일한 개념을 사용하고 있다.
2. 계약금의 성질
계약금이란 계약을 체결할 때 당사자의 한쪽이 상대방에게 교부하는 금전 기타 유가물을 말한다.
계약금은 중약금, 위약금, 해약금의 성질이 있다.
계약금은 중역 금의 성질을 가지지만 계약서가 작성된 경우에는 중 약 금에 따라서 계약금이 해약금의 성질을 갖게 된 경우 양 당사자는 일방이 이행을 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있다.
3. 중도금의 성질
중도금이란 부 도산거래에 있어서 계약금 다음으로 지급되는 금액을 말한다. 중도금은 이행의 착수에 해당하는 것으로서 중도금이 지급되었다면 계약은 확정된다. 따라서 매도인과 매수인은 계약금의 포기나 그 배액을 상환하여도 일방적으로 계약을 해제할 수 없다. 중도금이 교부된 상태에서 매도인이 이중매매를 한 때에는 매도인은 배임죄를 구성하게 되지만, 이중매매에 매수인이 적극 가담하지 않는 한 이중매매의 효력은 부인되지 않는다.
4. 잔금의 성질
잔금은 거래에 있어 총 매매대금의 미상환분을 잔금이라 하고 거래에 있어 잔금은 거래의 종결을 뜻하며, 매도인은 소유권 이전의 책무를 가지게 된다.
등기이전(소유권 이전) 등에 필요한 서류와 잔금
매수인 - 인장(계약서 날인용), 주민등록 등본
매도인 - 부동산의 권리증서, 주민등록 등본, 인감증명서, 인감도장
5. 기본계약서
기본계약서란 계속, 반복적인 매매 기본 계약서나 특약점계약서 등과 같이 회사 또는 개인 상호 간 장래에 계속 반복되는 거래를 할 때 또는 특약점이 되는 것을 전제로 양 당사자 간에 체결될 모든 거래계약에 대하여 공통으로 적용될 계약조항, 조건들을 모아서 하나의 계약서 형태로 기재해 놓은 것이다. 기본계약서를 작성하여 두면 개별 계약 시에는 상품명과 수량 등만을 약정하면 되고, 대금의 지급 방법, 지급 시기, 인도시기, 인도장소 등 매번 약정하지 않아도 기본계약서에 의하여 개별 계약들이 규율되므로 계약의 체결이 간편해지고 분쟁의 소지도 줄어드는 장점이 있다.
6. 권리금
권리금이란 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 또는 신규임차인으로부터 임차인에게 지급되는 금전을 말한다. 권리금과 대가관계에 있는 것은 부동산 자체의 용익이 아니라 지리적 위치나 고객 관계, 신용 기타의 영업적 요소이다. 통상 권리금은 임대차가 종료되더라도 반환을 청구할 수 없는 것이 관행이다. 판례도 임대인의 권리금 반환 의무를 인정하기 위해서는 반환의 약정이 있는 등 특별한 사정이 있을 것을 요구한다. 또한 임대인과 임차인 사이에 건물 명도시 권리금을 반환하기로 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금 반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.
임대차계약서상 권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구할 시에는 권리금을 임차인에게 변제한다. 라는 기재에 관하여 임대인이 임차인에게 점포 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차 계약갱신을 거절하고, 타인에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차 기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다.
7. 상가건물 임대차보호법상 권리금 보호
상가 건물임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민경제 생활의 안정을 보장함을 목적으로 하여 2001년 12월 29일 제정된 법률을 말한다.
적용 대상은 세수에서 사업자등록이 되어 있는 건물이고 소액임차인은 임대건 물가액의 3분의 1범의 안에서 시행령으로 정하는 바에 따라 일정 금액을 다른 담보 물권자보다 우선 변제받을 권리를 가진 사람이다.
계약기간을 정하지 않았거나 1년 미만 계약은 1년으로 본다.
계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함하여 10년 이내로 한다.
임대료의 증감 청구는 연 15% 이내에서 상한을 정하여 청구할 수 있다.
보증금을 뭘 차임으로 전환하는 경우 연 15%를 곱한 금액 이내로 한다.
상가건물 임대차보호법 시행령상 최우선변제금은 다음과 같다.
서울특별시 보증금 6500만원 이하 중에서 2200만원
수도권 중 과밀억제권역 5500만원 보증금 중에서 1900만원
부산광역시 3800만원 이하 보증금 중에서 1300만원
광역시, 안산, 김포, 용인, 광주시(부산제 외) 3800만원 보증금 중에서 1300만원
세종, 파주, 화성 300만원 이하 보증금 중에서 1000만원
기타 지역 3000만원 이하 보증금 중에서 1000만원
8. 권리금의 정의
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
9. 권리금 회수 기회 보호 등
임대임은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
10. 아파트 상가의 업종 제한 규약의 효력
단지 내 상가번영회의 구성원이 구분소유자와 구분소유자가 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수도 있고, 상가번영회의 상가 관리규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참여하였다면 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있으며, 그러한 경우 그 상가 관리규약은 관리단규약으로서의 효력을 갖게 된다.
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