자신이 상가 투자자인지, 상가 창업자인지 우선 확인한 다음, 충동형 상권인지 목적형 상권인지 상권의 상황과 조건에 맞는 상가를 찾는다. 그리고 배후 수요와 동선, 흐르는 자리 등 상권 분석 3단계를 통해 내 기준에 80% 만족하면 투자를 결정해도 된다. (100% 충족을 찾지는 말자)
배후 수요가 어느 정도 확보되어 있고 임차인이 단골손님을 만들 정도로 장사를 잘하고 있다면 동선에서 약간 벗어나도 단점을 상쇄할 수 있다. 상가 투자할 때 100% 완벽한 물건만 고집하지 말고 80% 정도만 만족하고 나머지 20%를 보충 시켜줄 다른 점을 찾아보는 것도 방법이다.
투자는 내 생각처럼, 계획처럼 되지 않는다. 투자 시 자신에게 유리하게 해석하는 왜곡인지를 의외로 많이 한다.
예상치 못한 변수가 생길 가능성도 있다.
많이 알려진 투자 법칙을 맹신하는 사람들이 있는데 개별성이 강한 상가의 특징을 간과할 수 있다. 상가의 투자 법칙들은 타당한 근거가 있지만 변화가 많은 현장 상권에 일관적으로 적용되기에는 한계가 있다.
도로가 있으면 무조건 좋을까?
도로가 있으면 접근성이 좋고 유동 인구가 많아 상가가 노출이 많이 된다. 자연스럽게 상가로 유입되는 유효 수요도 많아져 매출로 연결이 된다. 이 도로도 도로 나름이다. 차들이 속도가 빠르고 통행량이 많아 주차가 힘든 도로를 끼고 있다면 오히려 흐르는 상가 자리가 된다. 그래서 목적형 상권이 형성될 가능성이 높다. 무조건 큰 도로보다는 차를 잠깐 세우고 상가를 이용할 수 있는 도로가 더 좋다.
버스 정류장 앞 상가가 무조건 좋을까?
버스 정류장이라고 해서 모두 같은 버스 정류장이 아니다. 운행 간격이 넓어 자주 안 오는 노선의 버스 정류장은 상권에 별 도움이 안 된다. 운행 간격이 좁고 많은 사람이 이용하는 버스 하나만 있는 경우가 더 좋을 수 있다. 버스 타는 사람들은 어디 가려는 목적성을 가지고 있어 원가 사려고 상가로 들어오는 비율은 낮다. 언제 버스가 올지 모르는 상황에서 소비할 마음의 여유는 없다.
항아리상권은 안정적일까?
상권 모양이 항아리와 흡사할 때 항아리 상권이라고 하는데 항아리 부분은 주로 주거지고 항아리 입구 부분에만 상권이 한정되어 있어 더 이상 확대되지 않고 소비자들이 다른 지역으로 가지 않아 단독 상권처럼 보인다. 최근에는 5000세대 정도의 아파트 단지가 배후 수요인 상권을 항아리 상권이라고 한다.
이 아파트가 있어도 상가 건물이 많거나 8차선 이상 도로가 있어 상권 단절이 되는 경우, 상가 앞 아파트가 있지만 출입문이 아닌 담벼락으로 동선 흐름이 막히는 경우라면 투자 가치는 낮다.
퇴근길 방향 상가가 좋다?
출근길보다는 퇴근길 방향에 위치한 상가가 더 좋다는 법칙도 있다. 퇴근할 때 여유가 더 있어 소비가 더 이루어지기 때문이다. 그런데 꼭 퇴근할 때 무조건 소비한다고 볼 수 없으며 직장인들의 유효 수요가 되는 것도 아니다. 낮에는 주부들이 더 많은 소비를 하는 경우도 많다. 퇴근길 방향이 중요한 것이 아니라 유효 수요의 흐름인 동선을 살피는 것이 우선이다.
왼쪽으로 도는 상가가 더 좋다?
사람은 왼쪽 발이 오른쪽 발보다 짧기 때문이라는 이유로 왼쪽으로 도는 상가를 선호한다는 말이 있는데, 실제는 소비를 할 만한 업종이 많이 모인 상권으로 움직이는 사람의 마음이 더 크다.
1층 상가가 좋다?
1층은 여러 업종이 소화할 수 있어서 임차인을 구하기 쉬워 공실 걱정이 줄어든다. 하지만 동선에서 벗어나는 1층 상가도 1층이라는 이유로 매매 가격이 높게 형성된다. 동선에서 벗어나는 1층 상가가 동선상 위치한 2층 상가보다 못할 수도 있다.
코너 자리가 좋다?
코너 자리 상가는 상가를 잘 모르는 일반인도 다 알고 선호한다. 시야각이 넓어 간판 효과가 좋아서 유효 수요의 선택 받을 확률이 높고 장사가 잘될 것이다. 하지만 코너 자리라는 이유로 상가 매매가격과 임대료가 그만큼 더 비싸다. 배후 수요나 동선 좋지 않은 상권인데도 말이다.
상업지역 비율이 낮은 곳이 좋다?
신도시의 경우 상업 용지 비율이 2% 넘으면 활성화 잘 안돼서 장기간 공실이 될 확률이 높기에 상업 지역 비율이 낮은 곳이 좋다고들 한다. 상업 지역 비율이 높아도 유효 수요를 잘 확보하면서 동선상에 있는 상가는 장사가 잘 될수 있다. 무조건 상업지역 비율로 따지는 것은 비추천한다.
권리금이 높은 상가가 좋다?
권리금이 많으면 장사가 잘되고 단골손님이 많은 것이므로 무권리 상가보다 권리금 상가가 더 좋다는 말을 많이 듣는다. 권리금이 아까워 무권리 상가만 찾다 보면 배후 수요 범위가 작거나 동선에서 벗어나는 상가일 가능성이 높다. 권리금에는 바닥권리금, 영업권리금, 시설 권리금 등이 있는데, 권리금이 많다고 해도 이후 상황으로 얼마든지 변할 수 있다. 단, 상가 투자자라면 내가 투자한 상가에 임차인이 높은 권리금 주고 들어왔다면 임대료는 또박또박 잘 낼 가능성이 높아 임대인 입장에서는 좋은 상가다.
절대 법칙이 있다?
상권분석 3단계(배후 수요, 동선, 흐르는 자리)도 도움이 되는 방법들이지 절대적이지는 않다. 코로나 이후 비대면 겪으면서
기존의 일반적인 생각들이 꼭 그러하지는 않다는 것을 우리들은 겪고 있다. 배달앱으로 인해 굳이 비싼 임대료 내는 1층 상가보다 임대료가 저렴한 상가가 더 선호했던 것처럼, 역세권 1층 상가보다 이면도로의 상가가 먼저 팔리기도 하기 때문이다.
일반화된 투자 법칙들을 악용해 잘 모르는 사람들에게 좋지 않은 상가를 쉽게 팔려는 사람들이 존재하기도 하므로 상가 투자는 철저한 상권 분석을 통해 타당성을 확인해야 한다.
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