토지 중개의 특성으로는 크게 4가지가 있습니다.
1. 전매차익을 얻기를 원하는 고객이 많습니다. 토지 투자를 목적으로 하는 투자자의 경우에는 전매차익을 얻을 수 있는 토지를 중개해 주기를 원합니다. 전매차익을 얻을 수 있는 토지를 찾는 일은 상당한 노력을 요구하며 경우에 따라 경매 및 공매 물건 중 찾아야 하는 경우도 있으며, 최근 NPL로 전매차익을 얻을 수 있는 토지를 확보하는 기법이 개발되고 있습니다.
2. 전문적인 지식이 필요합니다. 전문적인 토지 중개를 위해서는 118개 부동산 관련법률 중에서 토지와 관련된 내용을 정확하게 알고 있어야 하므로 초보 공인중개사에게는 쉽지 않을 수 있으나, 토지 중개만큼 많은 이익을 얻을 수 있는 분야도 드뭅니다.
3. 계약서 작성에 특수성이 존재합니다. 아파트 매매계약서 작성과는 달리 토지의 특성을 반영하는 다양한 내용이 계약서에 추가되는 것이 일반적입니다. 단서 조항을 많이 활용하게 되며 필요에 따라 사진을 첨부하는 것도 바람직합니다.
4. 고객의 목적에 따라 다양한 종류의 토지를 확보해야 합니다. 토지매수인의 경우 자신이 전원주택 용지 또는 공장용지 등 이용 목적을 가지고 매수하는 경우도 있으나, 막연히 전매차익을 위한 투자의 목적으로 토지매수를 원하는 경우도 있습니다. 고객의 목적에 맞는 토지를 분류해서 정리해 놓은 것이 필요합니다.
토지 시세에 영향을 미치는 요인으로는 용도지역을 비롯한 각종 지역, 지구, 구역의 지정으로 인하여 토지의 기본적인 가치가 결정됩니다. 법령의 규정뿐만 아니라 각 지방자치단체 조례로 정하는 경우도 다수 존재하므로 이에 대한 확인은 필수입니다. 두 번째 요인은 행정계획인데, 부동산 관련 각종 행정계획으로 인한 개발 예정지는 토지 시세가 폭등하기도 합니다. 각종 행정계획의 수정 여부를 확인하고 변화에 대처하는 노력이 필요합니다. 국토종합계획, 도종합계획, 광역도시계획, 도시기본계획 등 수많은 행정계획이 존재하므로 이에 대한 체계적인 정리가 필요합니다.
토지의 종상향이 일어나는 경우는 국가 또는 지방자치단체 개발사업인데 일반적으로 개발사업이 진행되는 경우에는 용도지역의 변경이 수반됩니다. 물론 용도지역 변경이 일어날 수 없는 경우도 상당수 존재하므로 이에 대한 확인이 필요합니다. 그리고 공공기관 이전으로 인한 종전부동산의 종상향이 이루어지는 경우가 많습니다. 종전부동산 목록을 확인하고 주변 지역의 토지를 중개하는 경우에는 종상향 가능성을 확인해야 합니다.
토지이용계획확인서는 토지의 가치를 알 수 있게 해주는 자료로서, 토지의 고유한 성격과 관련된 기본적인 정보들을 포함합니다. 미래 시점에서 해당 토지의 경제적 가치를 예측할 수 있는 기본적인 정보들을 포함합니다. 해당 토지의 도시관리계획 사항과 기타 토지에 적용되고 있는 규제의 내용을 알 수 있습니다. 토지의 권리관계를 표시하는 것이 등기부라면, 토지의 규제 상황을 통하여 토지의 가치를 알 수 있는 것이 토지이용계획확인서입니다.
토지이용계획확인서를 통하여 분석할 수 있는 규제 사항으로는 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정 상황을 알 수 있습니다. 농업진흥 지역, 보전산지, 군사시설보호구역, 특별대책지역 등 다른 법령에 의한 지역, 지구, 구역 등을 알 수 있습니다. 토지거래허가구역의 지정 여부를 알 수 있습니다. 지번, 지목, 면적 등의 기본적인 사항을 알 수 있습니다. 지적 임야도를 확인할 수 있습니다.
토지이용계획확인서의 한계로는 모든 규제를 다 표시하지는 못합니다. 토지이용계획확인서에 기재된 규제는 그 토지에 대한 전체 규제가 다 포함된 것이 아니고 부동산 관련 법률에는 약 400여개의 지역, 지구, 구역이 존재하나 그중 일부만 토지이용계획확인서로 확인할 수 있습니다. 토지이용계획확인서에 나타난 규제 사항 이외의 사항은 해당 지방자치단체 등에 문의해야 합니다. 그리고 연접개발 제한을 알 수는 없습니다. 개발행위를 하고자 할 때 가장 먼저 확인하여야 할 사항이 연접개발 제한의 저촉 여부인데, 토지이용계획확인서로는 연접개발 제한을 알 수 없으므로 해당 지방차지단체 등에게 문의하여야 합니다.
토지 거래 계약 허가 대상 면적은 다음 각호의 기준에 따라 산정합니다.
1. 도시지역 안의 토지에 대해서는 용도지역을 기준으로 하고, 도시지역 밖의 토지에 대해서는 지목을 기준으로 하되 지적공부상 지목과 현실 지목이 다른 경우에는 현실 지목을 기준으로 산정합니다. 이 경우 현실 지목의 판단은 불법 형질변경 등 불법 사항이 없는 정당한 이용 상황에 따릅니다.
2. 허가구역으로 지정된 지역의 용도지역이 변경된 경우에는 허가구역 지정 당시 공고 내용 등에 특별한 규정이 없는 한 현재의 변경된 용도지역을 기준으로 허가 대상 면적을 산정합니다.
3. 1필지의 토지가 도시지역 안에서 2 이상의 용도지역에 속하여 있거나 도시지역 밖에서 2 이상의 현실 지목으로 되어 있을 때는 각각 가장 큰 면적을 기준으로 허가 대상인지의 여부를 판단하되, 작은 면적이라도 그 면적이 허가 대상인 경우에는 1필지 전체를 허가 대상으로 합니다.
4. 도시개발사업 중 환지 방식에 의한 사업(종전의 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업을 포함한다)이 시행 중인 토지를 거래하는 경우로는 당해 토지의 환지예정지가 지정된 때에는 그 면적을 기준으로 하고, 환지예정지가 지정되지 아니한 때에는 종전의 토지 면적을 기준으로 허가 대상 여부를 판단합니다.