전체 글23 상권 좋은 곳의 꼭 확인할 3가지_배후 수요, 동선, 흐르는 자리 상권 분석은 상권의 유형에 따라 유동 인구와 고정 인구의 '유효 수요'와 유효 수요 흐름인 '동선', 유효 수요의 속도인 '흐르는 자리'까지 상권 분석의 3단계를 제대로 분석해야 투자의 성공 확률을 높일 수 있다. 유효 수요란 실제 상가로 유입되어 구매를 일으키는 실질적인 수요를 말한다. 유동 인구인 유동 수요와 고정 인구인 배후 수요 모두를 유효 수요라고 한다. 광역 상권, 중심가 상권 분석에서는 유동 수요가 더 중요하고, 아파트나 골목 상권에서는 배후 수요가 더 중요하다. 일반적인 아파트, 골목 상권의 상가 투자를 할 때는 유효 수요는 유동 인구가 아닌 고정인구 즉 배후 수요를 분석하는 것이 효과적이다. 상가 주변에 위치한 아파트, 오피스텔, 원룸 빌라 등 수요의 세대수를 확인하면 배후 수요의 범위를.. 2023. 11. 26. 상권의 정의와 상권의 분류 상가 투자의 첫걸음은 상권을 아는 데서부터 시작한다. 상권이란? 특정 지역에 모여 있는 상가들이 물건과 서비스를 공급하면 소비자들이 유입되어 상가와 소비자 간 유기적 관계가 형성된 곳이다. 상권이 좋다는 것은 필요한 상가들이 모여 있고 소비자가 많아 장사가 잘되는 곳을 의미 한다. 상권이 좋으면 임대료와 권리금이 비싼데, 투자 자금에 맞는 합리적이고 안정적 수익률을 꾸준히 확보할 수 있는 상권의 상가를 찾는 것이 상가 투자의 핵심이다. 상권 분석을 잘하면 상가 투자의 실패 가능성은 낮아진다. 광의의 상권은 상가들이 모여 있는 지역에 오는 소비자들의 공간적 범위로 중심축에서 300m ~ 1km까지 형성되며, 범위와 변화가 중요하다. 협의의 상권은 개별 상가에 오는 소비자들의 공간적 범위로 상가 출입문에서 .. 2023. 11. 24. 상가의 수익률의 함정과 상가의 가치를 확인하는 방법 임대 수익률은 상가 투자의 중요한 기준이지만 수익률이 높으면 좋지만 무조건 수익률만 좇는 것은 위험하다. 상가 수익률은 상권, 점포의 입지, 임차 업종 등에 따라 차이가 나지만 서울의 경우 3~4% 정도이고 서울에서 멀어질수록 수익률은 올라간다. 수익률은 물가 상승률과 대출을 고려하지 않고 투자 금액 대비 임대료의 비율을 나타내는 명목수익률과 물가 상승률을 감안한 실질 수익률, 대출을 고려한 순수익률로 구분된다. 1. 명목 수익률 (=임대 수익률) 투자 금액 대비 임대료의 비율 물가 상승률과 대출 금액에 따라 편차가 생기지 않아 수익률을 객관적으로 비교 분석하기에 적합 연 임대료(월 임대료 x12) / 투자 금액 (매매가 또는 분양가 - 보증금) x100 2. 실질 수익률 명목 수익률 - 물가 상승률 3.. 2023. 11. 24. 상가 투자의 성공 조건 및 상가의 종류 아파트 투자는 부동산 시장 분위기에 따라 보유하고 있는 자금에 맞춰 선호하는 지역의 아파트를 선택하면 되어서 비교적 상가 투자에 비해 쉬운 편이다. 입지, 학군, 교통 등 현재 가치와 용적률, 대지 지분 등 내재 가치, 그리고 개발 호재 등 미래 가치가 높을수록 유명한 아파트가 되며 가격도 비싸진다. 반면 상가는 좋은 지역에 있어도 다 좋다고 할 수 없다. 월세가 많으면 무조건 좋은 상가일까? 그렇게 단순한 문제는 아니다. 수익성, 환금성, 안정성, 미래 가치 등 4가지 성공 조건이 잘 맞아떨어져야 좋은 상가이다. 1. 수익성 상가는 월세라는 임대 수익이 목적인 수익형 상가로 수익률이란 투자 금액 대비 월세인 임대료를 얼마나 많이 받을 수 있느냐를 나타내는 비율을 말한다. 상가 종류와 입지, 상권, 임차.. 2023. 11. 23. 이전 1 2 3 4 5 6 다음